Имущественный вычет при продаже нескольких объектов недвижимости

Имущественный вычет при продаже нескольких объектов недвижимости

сегоднязавтра
USD ЦБ63.14+0.7763.91
EUR ЦБ69.60+1.1970.79
BTC/USD9304.81

калькулятор валют

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 08.01.2019 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц с дохода от продажи в 2018 году объектов недвижимого имущества и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 № 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Консультационные услуги Департамент также не оказывает.

Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняем следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Обращаем внимание, что для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность с 01.01.2016, установлен порядок определения дохода, полученного при продаже такого имущества.

Пунктом 5 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что, в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Учитывая изложенное, при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимого имущества в отношении доходов, полученных от продажи одного из объектов недвижимого имущества, налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса и не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН

Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при продаже нескольких объектов

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже нескольких объектов

При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков имущественный налоговый вычет предоставляется в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, то есть не пообъектно.

По мнению Минфина России, независимо от количества проданных налогоплательщиком в течение налогового периода квартир, жилых домов и земельных участков, находившихся в его собственности менее минимального срока владения, общий вычет будет предоставлен в пределах 1 000 000 рублей (см. письма Минфина России от 16.08.2012 N 03-04-05/7-956, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1118, от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 01.09.2010 N 03-04-05/9-515, от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328 и др.). У такого подхода есть основания – в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ указано, что вычет предоставляется в размере не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Однако стоит иметь в виду и другое мнение. Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено. Поэтому в отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. См. письма Минфина России от 21.10.2013 N 03-04-05/44008, от 12.04.2012 N 03-04-05/7-491, от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192.

При продаже иного имущества, не относящегося к жилой недвижимости, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального срока владения, общий вычет за налоговый период будет предоставлен в пределах 250 000 руб. независимо от количества проданных объектов. См. письмо Минфина России от 17.12.2010 N 03-04-05/7-737. Это следует из формулировки пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ о том, что вычет не может превышать 250 000 руб. в целом за налоговый период.

Напомним, что налогоплательщик имеет также право уменьшить доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее минимального срока владения, на фактически произведенные расходы, связанные с получением этого дохода. Совокупная величина таких расходов, принимаемых в целях обложения НДФЛ, не ограничена, поэтому расходы можно учесть в отношении каждого объекта продаваемого имущества.

Пример

Гражданин продал в течение года два автомобиля, находившихся в его собственности менее трех лет. Первый автомобиль – за 500 000 руб., а второй – за 400 000 руб. В случае применения вычета он сможет уменьшить свой совокупный доход только на 250 000 руб. и ему придется заплатить НДФЛ в сумме:

(500 000 + 400 000 – 250 000) х 13% = 84 500 руб.

Однако у гражданина имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение им первого автомобиля за 700 000 руб. и второго – за 600 000 руб. Гражданин имеет право вместо имущественного вычета уменьшить свои доходы на сумму фактически произведенных расходов, связанных с продажей имущества, в том числе на сумму затрат на их приобретение. Поскольку сумма расходов превышает полученные доходы от продажи имущества, облагаемый доход принимается равным нулю.

При продаже нескольких объектов, находившихся в собственности менее минимального срока владения, налогоплательщик вправе заявить одновременно по одним объектам вычет в установленном нормативе, а по другим сумму расходов (см. также письмо Минфина России от 27.04.2016 N 03-04-05/24433). Вычет в сумме документально подтвержденных расходов должен рассчитываться по каждому объекту отдельно исходя из стоимости их покупки и продажи (см. письма Минфина России от 05.12.2014 N 03-04-05/62615, от 21.10.2013 N 03-04-05/44008, УФНС России по г. Москве от 13.01.2012 N 20-14/4/001764@). Например, при продаже двух земельных участков, образованных из одного участка, для определения суммы расходов на приобретение каждого из таких участков, по мнению Минфина России, можно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате разделения первоначального (см. письмо Минфина России от 06.05.2015 N 03-04-05/26012).

Пример

Гражданин продал в течение года два автомобиля, находившихся в его собственности менее трех лет. Первый автомобиль – за 500 000 руб., а второй – за 400 000 руб. В случае применения вычета по обоим автомобилям он сможет уменьшить свой совокупный доход только на 250 000 руб. и ему придется заплатить НДФЛ в сумме:

(500 000 + 400 000 – 250 000) х 13% = 84 500 руб.

Однако у гражданина имеются документы, подтверждающие расходы на приобретение им первого автомобиля за 700 000 руб. Гражданин имеет право вместо имущественного вычета уменьшить свои доходы на сумму фактически произведенных расходов, связанных с продажей имущества, в том числе на сумму затрат на их приобретение. Поскольку сумма расходов на приобретение первого автомобиля превышает полученные доходы от его продажи, облагаемый доход от продажи первого автомобиля принимается равным нулю. Доход от продажи второго автомобиля можно уменьшить на 250 000 руб. НДФЛ к уплате составит:

Об НДФЛ при продаже нескольких объектов недвижимости в одном налоговом периоде

Письмо Минфина России

от 07.06.2019 г. № 03-04-05/41944

Вопрос:

Об НДФЛ при продаже нескольких объектов недвижимости в одном налоговом периоде.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объем находился в собственности и налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 17.1 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Учитывая изложенное, при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимого имущества в отношении доходов, полученных от продажи одного из объектов недвижимого имущества, налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса и не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Имущественный вычет при продаже нескольких объектов

Достаточно часто встречается ситуация, когда налогоплательщики продают несколько квартир или машин в течение одного налогового периода. Причины могут быть разными, но они не имеют абсолютно никакого значения при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. То есть абсолютно неважно, для каких целей продавцу понадобились деньги – эмиграция, лечение, покупка или строительство дома…

Если имущество находилось в собственности более трех лет, проблем не возникает. Налог платить не нужно в любом случае. И даже подавать в налоговые органы декларацию 3-НДФЛ совсем не обязательно.

А вот для недвижимости, собственность на которую оформлена менее 3 лет назад, налог, скорее всего, придется оплатить. Причем в весьма значительной сумме. Ведь несмотря на то, что имущественный налоговый вычет при продаже жилья или иного имущества можно использовать неоднократно (ст. 220 НК РФ), Минфин России внес в это правило существенную оговорку (и неоднократно ее «повторил») – независимо от количества проданных налогоплательщиком в течение налогового периода жилых домов, квартир и земельных участков, находившихся в собственности менее трех лет, общий вычет будет предоставлен в пределах 1 000 000 рублей (Письма Минфина России от 16.08.2012г. № 03-04-05/7-297, от 01.09.2010 г. № 03-04-05/9-515 и др.). Фактически, это означает только одно – если у человека возникла необходимость продать несколько объектов недвижимости в одном налоговом периоде, государство предоставит ему только 1 000 000 рублей в качестве вычета. С остальной суммы придется заплатить налог. Налоговый период по НДФЛ равен одному календарному году. Например, продается две квартиры в одном налоговом периоде, находящиеся в собственности менее трех лет. Цена каждой квартиры составляет 2 800 000 рублей. Продавцу придется заплатить 13% от 4 600 000 рублей (2 800 000X2 – 1 000 000). А это 598 000 рублей.

Тем не менее, у продавцов ранее купленных квартир возможностей гораздо больше. Они могут уменьшить налогооблагаемую сумму дохода на сумму расходов. Причем сумма таких расходов не ограничена и может применяться к каждому объекту недвижимости (Письмо УФНС России по г. Москве от 13.01.2012г. № 20-14/4/001764@). Например, при продаже двух квартир, стоимостью 2 800 000 рублей каждая налог не придется платить, если они были куплены вами за ваши деньги (в том числе подаренные или заемные) за сумму 2 800 000 или выше рублей каждая. А вот если одна квартира была куплена за 2 500 000, а вторая за 2 600 000, то подоходный налог уже придется заплатить. Но значительно в меньших размерах – всего 65 000 рублей ((2 800 000 – 2 500 000) + (2 800 000 – 2 600 000)) X 13%.

Продавцам, получившим свою жилую недвижимость в порядке приватизации, наследования или дарения уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденного дохода не получится – ведь с точки зрения законодательства жилье досталось им даром.

Так же в выигрышной ситуации находятся продавцы недорогой недвижимости. Несмотря на то, что сумма вычета не может превышать 1 000 000 рублей в одном налоговом периоде, это вовсе не означает, что он распространяется только на один объект недвижимости. То есть фактически, его можно разделить на два и более продаваемых объекта. Например, при продаже трех комнат в разных коммунальных квартирах, стоимостью 300 000 рублей каждая продавец не будет платить подоходный налог, так как общая стоимость комнат составит менее 1 000 000 рублей.

Продажа иного имущества

Имущественный налоговый вычет при продаже предоставляется не только на жилье, но и на иное имущество. Вот только размер вычета в этом случае составит всего 250 000 рублей. В случае продажи нескольких объектов иного имущества, находящегося в собственности менее трех лет, в одном налоговом периоде действуют правила, аналогичные продаже жилого имущества. То есть общий размер вычета по всем объектам иного имущества не может превышать 250 000 рублей. В то же время продавцы иного имущества так же имеют право на уменьшение налогооблагаемой суммы дохода на сумму документально подтвержденных доходов. А при условии, что большая часть сделок по купле-продаже иного имущества – это сделки по продаже автомобилей, такое право очень актуально. Ведь в отличии от жилья автомобили в процессе эксплуатации редко имеют тенденции к удорожанию. Например, вы продаете в течение одного календарного года два автомобиля, находящиеся в собственности менее трех лет. Один за 300 000 рублей. Второй за 500 000 рублей. По идее, вы должны заплатить подоходный налог в размере 71 500 рублей ((300 000 + 500 000 – 250 000) x 13%). Но если в свое время вы купили эти автомобили за 400 000 рублей и 650 000 рублей соответственно, а также сохранили все документы, подтверждающие покупку (в том числе платежные), то налог на доходы физических лиц вы платить не будете. Ведь сумма расходов (а цена покупки к ней однозначно относится) превышает размер полученного от продажи дохода. Но вот если один автомобиль был продан за сумму, ниже цены его покупки, а второй удалось продать дороже, то НДФЛ придется заплатить. Переносить излишние затраты при продаже одного объекта иного имущества на другой запрещено. То есть, даже если один автомобиль, ранее купленный за 650 000 рублей, был продан за 200 000 рублей, а второй, ранее купленный за 400 000 рублей, был продан за 500 000 рублей, необходимо заплатить 13% от 100 000 рублей (500 000 – 400 000).

Таким образом, при возможности лучше избегать продажи нескольких объектов имущества в течение одного календарного года. Но не стоит забывать, что вы можете суммировать вычет при продаже жилой недвижимости и вычет при продаже иного имущества. Кроме того, принимая решение по одному объекту отказаться от вычета в пользу уменьшения суммы дохода на величину расходов, по второму продаваемому объекту вы можете использовать вычет в полном объеме.

Налоговый вычет при продаже двух объектов недвижимости

За один год осуществлено продажа двух объектов недвижимости.

Срок владения первым – менее трех/пяти лет. Второе – получено в наследство и продано в одном и том же году.

Вопрос: как закрываться по налогам?

На первый объект могу предъявить документ на покупку (ДДУ) и заплатить налог с разницы стоимости покупки и продажи.

Как быть со вторым: Можно ли воспользоваться вычетов в 1 млн.? Или если продажа двух объектов в одном году, то его уже не применить?

И как рассчитывается этот вычет в 1 млн: у нас три собственника продавало каждый свою часть. 1 млн – это на один объект недвижимости или на каждого собственника в отдельности?

Ответы юристов ( 2 )

  • 10,0 рейтинг
  • 7527 отзывов эксперт

На первый объект могу предъявить документ на покупку (ДДУ) и заплатить налог с разницы стоимости покупки и продажи.

Ирина, добрый день! По первому уменьшаете налоговую базу на величину фактически понесенных расходов на его приобретение, по второму — просто заявляете налоговый вычет в 1 млн. Если объекта 2 ст. 220 НК РФ не запрещает по одному учесть расходы а по второму заявить вычет + можно заявить вычет на покупку (п. 3 ч. 1 ст. 220 НК РФ) если ранее его не использовали и еще снизить в целом налогооблагаемую базу

И как рассчитывается этот вычет в 1 млн: у нас три собственника продавало каждый свою часть. 1 млн — это на один объект недвижимости или на каждого собственника в отдельности?

Если продаете по одному договору вычет делиться пропорционально долям в праве, каждый по 1 млн. может использовать только если договора будет три — на каждую долю отдельный

А если один из собственников владеет больше трех лет? Все-равно налоговый вычет делим на троих?

А если один из собственников владеет больше трех лет? Все-равно налоговый вычет делим на троих?

да если объект продается по 1 договору, соответственно собственник просто не платит налог если срок владения больше минимального (3 или 5 лет в зависимости от даты и основания приобретения доли)

Я правильно поняла что эту долю мы не можем разделить между собой?

Я правильно поняла что эту долю мы не можем разделить между собой?

какую долю? В налоговом вычете? Он делиться на количество собственников пропорционально долям, его нельзя передать или уступить другому собственнику если Вы это имели ввиду. Если три равные доли, то каждый имеет права на 333 .333 тыс. уменьшить налоговую базу, тот кто владеет больше минимального просто не может его использовать поскольку в принципе налог не платит, но переуступить это право другому он так же не может

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты: 3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности); Не опровергает ли это ваше суждение?

Не опровергает ли это ваше суждение?

возможность договоренности относится к случаям реализации имущества находящегося в общей совместной собственности а не в общей долевой

  • 8,3 рейтинг
  • 376 отзывов

По указанному Вами последнему вопросу существует разъяснение ФНС России, основанное на Постановлении Конституционного Суда РФ:

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
… если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
(Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ «О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@)»)

Налоговые “маневры” при продаже нескольких объектов недвижимости

О способах сэкономить при налогообложении в случае продажи физическим лицом нескольких объектов недвижимости, принадлежащих ему менее трех лет, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ольга Волкова и Максим Золотых.

По общему правилу, предусмотренному п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. При этом установленные ограничения не препятствуют собственнику указать в договоре купли-продажи отдельно стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка (что как раз актуально для рассматриваемой ситуации).

В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются, в частности, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Домовладение и земельный участок, на котором оно расположено, относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Так, статьей 220 НК РФ предусмотрена возможность получения имущественных налоговых вычетов при продаже имущества – по пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ такой вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в том числе, жилых домов, земельных участков или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 млн. рублей.

При этом вместо использования права на получение указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как следует из буквального смысла приведенных выше норм НК РФ, реализация права на уменьшение облагаемых НДФЛ доходов от реализации недвижимого имущества на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, исключает одновременное использование права на применение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Поэтому в рассматриваемой ситуации физическое лицо может на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб. в целом, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, которые в рассматриваемой ситуации складываются из затрат на приобретение дома и земельного участка (смотрите, например, письмо УФНС России по г. Москве от 09.08.2010 N 20-14/4/083701@).

Обратите внимание, что из письма Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-167 следует, что земельные участки и расположенные на них жилые дома рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект (смотрите также письмо ФНС России от 13.04.2012 N ЕД-4-3/6240@ “Об имущественном налоговом вычете”).

Вместе с тем стоит иметь в виду и другое мнение. Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено. Поэтому в отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (письма Минфина России от 21.10.2013 N 03-04-05/44008, от 12.04.2012 N 03-04-05/7-491, от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192).

С учетом этой точки зрения налогоплательщик при продаже в одном налоговом периоде нескольких жилых объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи одного из объектов в размере до 1 млн. рублей, и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи других объектов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением (письма Минфина России от 30.06.2010 N 03-04-05/9-362, от 10.02.2010 N 03-04-05/9-48). Полагаем, что в рассматриваемой ситуации налогоплательщику целесообразно действовать именно таким образом.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Ссылка на основную публикацию