Как определить срок владения квартирой

Содержание

С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

    Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

    Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).

Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Срок владения недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности

Срок владения квартирой рассчитают с момента выдачи свидетельства о праве собственности

Минфин в письме от 19.07.2012 N 03-04-05/9-885 разъясняет порядок исчисления НДФЛ, возникающий при продаже квартиры, если налогоплательщик приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия, полностью произведя оплату, в один налоговый период, акт приема-передачи квартиры подписал в другой налоговый период, свидетельство о регистрации права собственности оформил в третий налоговый период.

Ситуация

Полная стоимость квартиры по договору долевого участия выплачена в декабре 2007 года

Акт приема-передачи подписан в июле 2008 года

Налоговые вычеты в порядке п. 2 ст. 220 НК РФ предоставляются с 2008 года

Фактическая дата оформления свидетельства о праве собственности оформлена мной только в декабре 2011 года. Задержка с оформлением свидетельства связана с плохим состоянием здоровья

Вопрос

Применимо ли в моем случае право на освобождение по НДФЛ при продаже принадлежащей на правах собственности квартиры в порядке пункта 17.1 ст. 217 НК РФ?

Ответ

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2007 году приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия, полностью произведя оплату. Акт приема-передачи квартиры подписан в 2008 году, свидетельство о регистрации права собственности на данную квартиру оформлено в 2011 году. В дальнейшем квартиру планируется продать.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

П. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, если квартира продана ранее трех лет с даты государственной регистрации права собственности, оснований для освобождения от налогообложения налогом на доходы физических лиц в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК не имеется.

Комментарий ААА-Инвест

Срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заметим, что при покупке жилой недвижимости по договору долевого участия год возникновения права на вычет отличается от года возникновения права собственности и соответственно года возникновения права на вычет при продаже такого жилья.

  • Если квартира приобреталась по Договору купли-продажи, то годом возникновения права на вычет при покупке или продаже является дата регистрации права собственности
  • Если квартира приобреталась по инвестиционному договору, то годом возникновения права на вычет при покупке яввляется дата Передаточного акта, при продаже – дата регистрации права собственности

Таким образом, если жилая недвижимость приобретена по договору долевого участия, то право собственности определяется датой записи в ЕГРП (датой регистрации свидетельства о праве собственности). Акт-приема передачи и договор долевого участия не являются правоустанавливающими документами, но для целей получения имущественного налогового вычета при покупке жилья этих документов достаточно. При продаже такого жилья срок владения недвижимостью определяется с момента регистрации права собственности.

О том, как определить срок владения жилой недвижимостью, можно прочесть здесь.

Различные ситуации по применению налоговых вычетов можно прочесть не только в подразделах к настоящему разделу, но и в подразделах к разделу Про все налоговые вычеты: вопросы и ответы.

Для удобства навигации по сайту вы можете использовать сервис Поиск или воспользоваться картой сайта.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение

Как рассчитать срок владения квартирой для продажи

Если вы владеете имуществом дольше минимального срока, то вам не нужно платить налог с продажи, заполнять декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию. С какого момента начинается срок владения, зависит от способа получения недвижимости. Давайте рассмотрим наиболее популярные варианты.

В статье «Налог с продажи квартиры» мы подробно рассказали об уменьшении налога с продажи, минимальном сроке владения и налоговых вычетах.

Договор купли-продажи

Если был подписан договор купли-продажи, вы становитесь собственником с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Основание: ст. 131, 223 ГК РФ. Сейчас подтверждением вашего права является выписка из ЕГРН, а до 15 июля 2016 года это было Свидетельство о праве собственности.

Пример:

Вы купили квартиру и 20 января 2015 года подписали договор купли-продажи. Свидетельство о праве собственности датировано 25 марта 2015 года. В феврале 2018 года вы продаете квартиру. Нужно ли вам платить налог с продажи? Да, так как вы владеете недвижимостью менее 3 лет. Срок владения квартирой начался не с момента подписания договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации. То есть с 25 марта 2015 года. Теперь вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018 и подать ее в налоговую инспекцию.

Пример:

Вы купили квартиру и заключили договор купли-продажи 10 июня 2016 года. В выписке из ЕГРН стоит дата регистрации 15 сентября 2016 года. Чтобы в будущем продать квартиру без налога, вам нужно будет это сделать не ранее 15 сентября 2021 года. Напоминаем: минимальный срок владения для недвижимости, купленной после 01.01.2016 года – 5 лет.

Сложно понять положен ли вам вычет?
Вас бесплатно проконсультируют!

Строительство дома

Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом. Основание: ст. ст. 131, 219 ГК РФ.

Пример:

В 2012 году вы купили участок. В 2017 построили на нем дом и официально зарегистрировали. В 2018 вы продали дом. Нужно ли вам платить налог с продажи собственности? Да, так как дом находится в вашей собственности менее 5 лет. Срок владения начался с момента регистрации в 2017 году. До 30 апреля 2019 года вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог с продажи дома.

Квартира по наследству

Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.

Пример:

В мае 2015 года вы получили квартиру по наследству от деда. В феврале 2016 оформили право собственности и получили выписку из ЕГРН. В июне 2018 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в мае 2015 и превысил 3 года.

Существуют исключения:

Если квартира, приобретенная в браке, получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина РФ от 30 мая 2016 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример:

В 2014 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на мужа. После смерти мужа в 2016 году жена вступила в наследство. В 2018 году она продала квартиру. Нужно ли при этом платить налог с продажи собственности? Нет, так как срок владения недвижимостью начался с 2014 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на мужа, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю. Логика очевидна – по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право. Основание: письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 №03-04-05/45015.

Пример:

В 2015 году сын и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2017 году мать умирает, и сын получает в наследство ее долю. В 2019 году он продает квартиру и ему не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет – с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Сложно понять положен ли вам вычет?
Вас бесплатно проконсультируют!

Квартира была подарена

Срок владения подаренной квартирой начинается с момента регистрации права собственности. Основание: ст. 131, ст. 223 ГК РФ.

Пример:

В апреле 2015 отец подарил вам квартиру. Право собственности вы оформили в сентябре 2015 . В мае 2018 вы продаете квартиру. Нужно ли вам платить налог с продажи собственности? Да, так как вы владеете подаренной квартирой менее 3 лет. Срок владения начался не с момента получения недвижимости в подарок, а с момента государственной регистрации. То есть с сентября 2015 года. Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018, до 30 апреля 2019 подать ее в налоговую инспекцию и до 15 июля 2019 заплатить налог.

Приватизированная квартира

Срок владения приватизированной квартирой зависит от даты приватизации:

Жилье приватизировано до 01.01.1998 года. Срок владения начался с момента подписания договора передачи недвижимости в собственность. Основание: письмо Минфина РФ от 18 июля 2014 № 03-04-05/35433.

Пример:

В 1997 году вы приватизировали квартиру и подписали Договор передачи в собственность. В 2017 году было получено Свидетельство о государственной регистрации. В 2018 вы продали квартиру и не должны платить налог с продажи, так как владеете недвижимостью более 3 лет. В вашем случае срок владения начался в 1997 году, когда вы приватизировали собственность.

Жилье приватизировано после 01.01.1998 года. Срок владения начался с момента государственной регистрации права собственности.

Пример:

Вы с 1990 года живете в квартире, полученной от муниципалитета. В 2017 году вы приватизировали квартиру и оформили на нее право собственности. После продажи в 2018 году вам нужно заплатить налог, так как вы владели недвижимостью менее 3 лет. До 30 апреля 2019 года вы обязаны подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2018 и до 15 июля 2019 заплатить налог с продажи собственности.

Договор долевого участия

Если был подписан договор долевого участия, вы становитесь собственником недвижимости с момента государственной регистрации права собственности. Это же правило распространяется на жилье, полученное по договору уступки права требования или инвестирования.

Не путайте с правом получения налогового вычета, которое возникаем с момента подписания Акта приема-передачи недвижимости! Основание: письма Минфина РФ от 14 февраля 2013 N 03-04-05/9-103, 15 ноября 2012 N 03-04-05/9-1315.

Пример:

В 2014 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2015 строительство было закончено, и вы получили квартиру по Акту приема-передачи. В 2016 вы оформили право собственности и получили Свидетельство. В 2018 вы продаете квартиру. Нужно ли платить налог с продажи? Да, так как вы владеете квартирой менее 3 лет. Срок владения начался не с момента подписания Акта приема-передачи (в 2015), а с момента государственной регистрации (в 2016). Вы обязаны заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018, подать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.

Сложно понять положен ли вам вычет?
Вас бесплатно проконсультируют!

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости. Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать. Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве.

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.

При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122. Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

По соглашениям о приватизации, заключенным после 01.01.1998г., срок владения собственностью исчисляется с момента получения подтверждающего документа из Росреестра. Данное положение разъяснено Минфином РФ в письме от 18.07.2014 г. №03-04-05/35433.

Исключение из правил при исчислении срока владения собственностью представляют случаи получения квартир по наследству. Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ, наследники считаются собственниками имущества с даты открытия наследственного дела – смерти наследодателя. Данную позицию разъяснил Минфин РФ в письме от 20.09.2013 за №03-04-05/39127.

Новые правила

Согласно поправок в НК РФ, с 01.01.2016г. в кодекс вводится статья 217.1. В силу нового порядка, трехгодичный срок по освобождению от уплаты от налогов при продаже жилья будет распространяться только в отношении унаследованной, подаренной, переданной по договору приватизации и пожизненной ренты недвижимости. Во всех остальных случаях минимальный срок владения имуществом составит пять лет.

С 1 января 2016 года, увеличен срок владения недвижимостью после которого освободят от уплаты налога при продаже квартиры, если раньше нужно было ждать 3 года, то сейчас срок увеличился до 5 лет, так же важно понимать, что закон обратной силы не имеет, то есть, ко всем сделкам совершенным до 1 января 2016 года применяются старые правила. Важно. Это относится лишь к квартирам, собственники которых приобрели ее по договору купли-продажи либо путем участи в долевом строительстве. Во всех остальных случаях, действуют старые правила, то есть если недвижимость досталась вам по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, для вас действуют старые правила, то есть что бы продать квартиру и не платить налог с продажи, вам нужно ждать 3 года. Во всех остальных случаях придется ждать 5 лет.

С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Вопрос :

Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?

Ответ:

Да, действительно, закон (п. 17.1 Откроется в новой вкладке.”>ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.

Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока. Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3, Откроется в новой вкладке.”>ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?

Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет.

Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.

Правило о 5-летнем сроке владения было введено только с 2016 года. Подробнее о том, как и к каким объектам оно применяется – см. по указанной ссылке.

При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот 5-летний срок вплоть до нуля (см. п.5 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!

Пример. Если квартира была получена по наследству в 2016 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2019 года, владелец уже может продавать ее без налога НДФЛ.

А если квартира была в том же 2016 году куплена (на Откроется в новой вкладке.”>первичном или на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке), то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2021 года.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?

Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?

Или если квартира была получена по наследству в одном году, а Откроется в новой вкладке.”>в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?

С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?

Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.

А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае Откроется в новой вкладке.”>приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).

То же касается и случая, когда Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.

Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:

  • Если квартира была куплена на первичном рынке по Откроется в новой вкладке.”>Договору долевого участия (ДДУ) или по Откроется в новой вкладке.”>Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре;
    Примечание: В отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья, здесь (при продаже) дата подписания Акта приема-передачи квартиры роли не играет (см. письмо Минфина от 15.11.2012 Откроется в новой вкладке.”>N 03-04-05/9-1315).
  • Если квартира была куплена через кооператив (Откроется в новой вкладке.”>ЖСК или ЖНК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая и приемки квартиры по Откроется в новой вкладке.”>Передаточному акту (срок отсчитывается с даты подписания последнего из этих документов);
  • Если квартира была куплена на вторичном рынке – срок владения считается с даты регистрации права собственности на Покупателя;
  • Если квартира была приватизирована – с даты регистрации права собственности;
    Примечание: если приватизация была до января 1998 года (тогда реестра прав еще не существовало), а собственность зарегистрирована только недавно, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации).
  • Если квартира была подарена – срок владения считается с даты регистрации Откроется в новой вкладке.”>Договора дарения и перехода права собственности к одаряемому;
  • Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. Откроется в новой вкладке.”>разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. Откроется в новой вкладке.”>N 03-04-05/41648).
  • Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.

А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?

Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?

В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.

Законодатели поясняют, что если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю (см. письмо ФНС РФ от 26.07.2016 Откроется в новой вкладке.”>№БС-4-11/13524@).

При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.

Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.”>налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Срок владения унаследованной квартирой и ее продажа

В рассматриваемой ситуации срок владения унаследованной квартирой отсчитывается со дня смерти матери 10 июня 2017 г. Соответственно, продать квартиру без уплаты НДФЛ можно будет начиная с 10 июня 2020 г. Расскажем подробнее.

Правила наследования

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам по завещанию или по закону (п. 1 ст. 1110, ст. 1111 ГК РФ). Поскольку в тексте вопроса завещание не упоминается, будем считать, что в рассматриваемой ситуации наследование осуществляется по закону.

При наследовании по закону наследники вступают в наследство в порядке очередности. При этом наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей (п. 1 ст. 1141 ГК РФ). А наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях (п. 2 ст. 1141 ГК РФ).

Дети наследодателя относятся к наследникам первой очереди (п. 1 ст. 1142 ГК РФ). Следовательно, после смерти матери вы и ваша сестра должны были унаследовать квартиру матери в равных долях.

Принятие наследства

Для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня его открытия (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Днем открытия наследства считается момент смерти наследодателя (ст. 1113, п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Если наследник по закону умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону (п. 1 ст. 1156 ГК РФ).

Из текста вопроса следует, что никаких иных наследников у сестры, кроме вас, не было. И поскольку сестра умерла, так и не вступив в наследство, ее доля в наследстве матери перешла к вам. Таким образом, вы унаследовали всю квартиру от матери.

Срок владения унаследованным имуществом

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Следовательно, срок владения унаследованной квартирой для целей НДФЛ отсчитывается со дня смерти матери 10 июня 2017 г.

Минфин России подтверждает, что у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (письма от 17.12.2018
№ 03-04-05/91668, от 10.08.2018 № 03-04-05/56572, от 13.07.2018 № 03-04-05/48855, от 19.06.2018 № 03-04-05/41648, от 20.12.2017 № 03-04-05/85239).

Освобождение от НДФЛ

Доходы, получаемые от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для недвижимости, полученной в порядке наследования, минимальный срок владения составляет три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Как уже было указано выше, срок владения унаследованной квартирой отсчитывается со дня смерти матери 10 июня 2017 г. Порядок исчисления сроков в налоговом законодательстве установлен ст. 6.1 НК РФ. Согласно п. 3 ст. 6.1 НК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд. Таким образом, последним днем трехлетнего минимального предельного срока владения унаследованной квартирой будет 9 июня 2020 г. Соответственно, продажа квартиры после этой даты (10 июня 2020 г. и позднее) будет подпадать под освобождение от НДФЛ, установленное ст. 217.1 НК РФ.

Обратите внимание: по доходам от продажи имущества, освобождаемым от НДФЛ, подавать налоговую декларацию не нужно (письма Минфина России от 21.09.2018 № 03-04-05/67661, от 13.10.2017 № 03-04-05/67082, от 21.02.2017 № 03-04-05/9833).

Последствия продажи раньше трехлетнего срока

Если квартира будет реализована до истечения трехлетнего срока владения (до 10 июня 2020 г.), с дохода, полученного от ее продажи, придется уплатить НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом ставка налога и возможность применения имущественного вычета будут зависеть от того, является ли продавец на момент продажи налоговым резидентом РФ или нет. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Если на дату продажи квартиры продавец имел статус налогового резидента РФ, полученный им доход облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом продавец вправе уменьшить этот доход на имущественный налоговый вычет при продаже имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если на дату реализации квартиры продавец не являлся налоговым резидентом РФ, доходы от ее продажи облагаются НДФЛ по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). При этом воспользоваться имущественным налоговым вычетом продавец не сможет (письмо Минфина России от 22.09.2017 № 03-04-05/61264). Дело в том, что имущественные вычеты предоставляются только в отношении доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 220 НК РФ). Если же доход облагается по иной ставке, налоговые вычеты по НДФЛ не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ).

Доход, полученный от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения, нужно задекларировать (подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228 НК РФ). Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором квартира была продана (п. 1 ст. 229 НК РФ). А уплатить налог нужно будет не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Ссылка на основную публикацию