НДФЛ с продажи квартиры нерезидентом

Содержание

Платит ли нерезидент налог, продав и купив квартиру?

— Продала в прошлом месяце свою старую кооперативную квартиру и через месяц купила новую по этой же цене в долевом строительстве. Проживаю постоянно в Израиле уже 25 лет. В этом случае должна ли я платить налог, если, по существу, эти деньги вложены мной в России? Если да, то какой и в каком размере, если использовать закон об избежании двойного налогообложения?

Отвечает независимый эксперт Борис Луцет:

Если Вы постоянно проживаете в Израиле, то, с точки зрения налогового законодательства России, Вы не признаетесь налоговым резидентом. Еще совсем недавно вне зависимости от срока владения квартирой Вам пришлось бы при ее продаже уплатить налог со всей суммы полученного дохода, при этом для нерезидентов налоговая ставка составляет не 13%, а 30%. То есть почти треть от полученной суммы было необходимо перечислить в бюджет.

С 1 января 2019 года тех, кто не является налоговым резидентом, при продаже недвижимости уравняли в правах с налоговыми резидентами. Теперь при условии владения квартирой не менее определенного срока доходы от ее реализации от налога освобождаются. В общем случае такой срок составляет пять лет. Исключение сделано для недвижимости, полученной по наследству, подаренной родственниками, полученной в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, — для такой квартиры минимальный срок, необходимый для получения льготы, составляет три года.

Если Вы продали квартиру в 2019 году и с момента получения Вами прав собственности до момента продажи прошло больше указанного срока, то платить налог не нужно. При этом законодатель специально указал, что такая льгота применяется независимо от того, когда приобретена (получена) квартира, — до 2016 года или позднее (Федеральный закон от 15.04.2019 N 63-ФЗ).

Что же касается налоговых вычетов при приобретении жилья, то такие вычеты налогоплательщикам, которые не являются налоговыми резидентами, не положены. Поэтому суммы, направленные на приобретение новой квартиры, учесть при налогообложении не получится.

Отвечает эксперт по налогам Евгения Зальцзейлер:

Несмотря на то, что Вы уже 25 лет проживаете в Израиле и не являетесь налоговым резидентом Российской Федерации, Вы не должны платить НДФЛ, если владеете имуществом более трех лет (для имущества, приобретенного до 2016 года) или пяти лет (для имущества, приобретенного после 2016 года). В соответствии с поправками, внесенными в Налоговый кодекс 27 ноября 2018 года, при продаже имущества после 1 января 2019 года нерезиденты РФ также освобождаются от уплаты НДФЛ (при условии соблюдения минимального срока владения), как и резиденты. Стоимость новой квартиры в Вашем случае не играет никакой роли.

Отвечает юрист Олег Царев:

Российский законодатель предусмотрел налоговую льготу и для нерезидентов: по истечении пяти лет с покупки недвижимости Вы можете спокойно ее продавать и не платить налог. Но только если Вы не использовали данную квартиру в коммерческих целях, то есть не сдавали ее в аренду. Эти изменения можно найти в ст. 2 Федерального закона № 424-ФЗ. Она вносит поправки в п. 17.1 ст. 217 и п. 1 ст. 217.1 НК РФ. А за то, что Вы купили новую квартиру, платить точно не придется.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Из Вашего вопроса неясно, сколько лет Вы были собственником проданной кооперативной квартиры. Если за последний год Вы не были в России 183 дня, тогда Вы является нерезидентом. Нерезиденты не платят при продаже налог, если владеют имуществом более пяти лет.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:

Судя по Вашим словам, квартира кооперативная, поэтому Вы должны были ее приватизировать перед продажей. Согласно положениям Налогового кодекса РФ, действующим с 01.01.2019, для того, чтобы не платить налог на продажу приватизированного имущества, нужно выждать три года. Причем раньше эта норма распространялась только на налоговых резидентов РФ (людей, находившихся на территории РФ не менее чем 183 дня, независимо от наличия гражданства России). Нерезиденты же должны были платить 30% с прибыли в любом случае.

С 01.01.2019 норма стала общей для всех, поэтому, если Вы находились на территории РФ меньше 183 дней на момент продажи квартиры и выждали три года с момента приватизации, то налог платить Вы не должны.

Отвечает руководитель юридической фирмы «Емельянов А. В. и партнеры» Аркадий Емельянов:

Для точного ответа на данный вопрос нет некоторой важной информации. Но все же общий принцип такой.

Первое, что хотелось бы отметить: само по себе проживание в другом государстве, наличие иного гражданства не имеют значения для определения статуса налогоплательщика на территории РФ.

Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Все остальные — нерезиденты. В дальнейшем мы исходим из того, что Вы нерезидент.

Также имеет значение, когда была продана квартира: до 2019 года или после. Почему? Все дело в том, что, начиная с 2019 года, нерезидент имеет право не платить НДФЛ с доходов от продажи объектов недвижимого имущества, если проданная квартира находилась в его собственности в течение минимально предельного срока владения (при приобретении квартиры это пять лет или три года в зависимости от обстоятельств).

При этом есть два мнения: НДФЛ можно не платить, если квартира приобретена до 01.01.2016. Это связано с новой редакцией п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ, применяемой с 01.01.2016. Второе мнение — срок приобретения квартиры не важен. Я придерживаюсь второго, так как введенные с 2019 года изменения улучшают положение налогоплательщика. Однако это может вызвать споры с налоговой службой.

Таким образом, если квартира приобретена после 01.01.2016, срок владения больше минимального, а если она продана после 01.01.2019, то налог не уплачивается и декларация не подается.

Касаемо применения Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством государства Израиль об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы от 25.04.1994: доходы от отчуждения недвижимого имущества облагаются в РФ налогом. На это указано в п. 1 ст. 13 Конвенции. Выражение «могут облагаться налогом в Договаривающемся государстве» означает, что государству — источнику дохода предоставлено первоочередное право взимать налог с такого дохода, если это предусмотрено его национальным законодательством. Однако, если в Израиле национальное законодательство тоже предусматривает уплату налога с таких доходов, то налог, уплаченный в РФ, должен быть учтен при установлении налоговых обязательств резидента Израиля.

Факт приобретения второй квартиры значения не имеет. На сумму потраченных на покупку денежных средств положен вычет в размере 2 млн рублей, но нерезиденты им воспользоваться, увы, не могут.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог с продажи квартиры для нерезидентов РФ

Продажа квартиры нерезидентом в России налогом облагается гораздо больше, чем такая же продажа резидентом. Граждане РФ прекрасно информированы о том, что при продаже жилого помещения, коим они владели меньше трёх лет, они обязаны уплатить налог. По общему правилу, такая продажа рассматривается, как доход физического лица, а полученная в результате сумма облагается 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Однако данное правило распространяется лишь на граждан и резидентов.

Кто такой нерезидент?

Обычные люди привыкли делить физических лиц на граждан, иностранцев и лиц, не имеющих гражданства. Но в целях обложения налогом такая классификация не совсем подходит. Налоговое законодательство имеет исключительное территориальное предназначение, а значит, действует лишь на территории РФ.

В целях обложения налогом налоговое законодательство подразделяет физических и юридических лиц на резидентов и нерезидентов. Если в качестве резидентов закон рассматривает все те лица, которые находятся на территории РФ больше полугода, точнее, 183 дней в году, то в качестве нерезидентов принято считать лиц, которые указанное количество времени проживают за пределами РФ.

При обложении налогом продажи жилья в качестве нерезидентов признаются следующие категории собственников:

  • постоянно проживающие за пределами РФ;
  • лица, уехавшие за границу на заработки;
  • бывшие граждане РФ;
  • иностранные граждане.

Гражданство или факт его наличия в прошлом не является определяющим критерием. Главное значение придаётся проживанию собственника за пределами РФ.

Если резиденты платят налог на продажу квартиры в размере 13%, то для нерезидентов ставка налога намного выше. Так, согласно нынешнему налоговому законодательству, взимается налог при продаже квартиры нерезидентом РФ 30% от стоимости продажи.

Как платить?

Порядок исполнения налогового обязательства для нерезидентов РФ зависит от их действующего места расположения.

  1. Если нерезидент имеет постоянную или временную регистрацию на территории РФ, то подача документов и оплата производится по месту регистрации.
  2. Если регистрации у нерезидента не имеется, то он обязан исполнить налоговое обязательство по месту расположения жилья, которое он продаёт.
  3. Когда нерезидент находится за пределами РФ, а продажу осуществляет посредством доверенного лица, то допускается подача документов через почтовые службы, а оплата – через банк.

Сроки исполнения налоговых обязанностей следующие:

  1. Документ – декларация о доходах по форме 3-НДФЛ должен быть подан до 30 апреля следующего за годом продажи.
  2. Непосредственная оплата должна быть произведена не позднее 15 июля года подачи декларации.

Собственник будет считаться нерезидентом лишь в том случае, если в год продажи квартиры он проживал за пределами РФ больше полугода.

Подача документов

Помимо обязательной к подаче декларации 3-НДФЛ, нерезидент при оформлении налоговой обязанности должен представить следующие документы:

  • копию своего паспорта (иного документа, удостоверяющего личность для иностранцев или лиц без гражданства);
  • ИНН (идентификационный номер налогоплательщика);
  • соглашение о продаже жилья;
  • регистрационное свидетельство о переоформлении жилья.

Что касается самой декларации, то в ней все поля обязательны к заполнению. Форма документа постоянно изменяется. Актуальную версию можно скачать через интернет на официальных источниках налоговой службы.

Как подать документы, так и произвести все необходимые действия по исполнению налоговой обязанности на сегодняшний день можно несколькими способами:

  1. Посредством онлайн-порталов налоговой службы в интернете. Для этого необходимо зарегистрировать личный кабинет на одном из таких порталов и всю документацию можно будет направлять онлайн не выходя из дома.
  2. Через специализированные фирмы, которые предоставляют услуги по обеспечению процедуры налогообложения на коммерческой основе. Такие фирмы позволяют быстро и своевременно осуществить исполнение налоговых обязательств, даже без участия самого плательщика.
  3. Можно оформить доверенность на одного из своих родственников или знакомых, которые проживают на территории РФ.

Льготы, двойное налогообложение, особенности

По общему правилу, льготы и вычеты, на которые вправе претендовать резиденты страны, на нерезидентов не распространяются.

  • нерезиденты уплачивают налог с продажи жилья вне зависимости от времени владения;
  • они не вправе претендовать на налоговые вычеты, предоставляемые в связи с продажей или покупкой жилья;
  • особый социальный статус (пенсионеры, нетрудоспособные) не влияет на налоговые обязательства.

В этом смысле нерезиденты в некоторой степени ущемлены в правах по сравнению с резидентами.

С другой стороны, на нерезидентов действуют правила международного права, согласно которым страны делают попытки урегулировать свои налоговые законодательства во избежание двойного налогообложения одних и тех же лиц. Так, Россия на сегодняшний день заключила более 20 международных соглашений, по которым разрешаются вопросы налогообложения лиц.

По общему правилу, закреплённому в международных источниках права, не допускается с одного и того же лица взимать налоги по одной и той же налогооблагаемой базе дважды, в двух странах. Так что прерогатива по взиманию налога на продажу недвижимости определена той стране, в которой находится недвижимость.

Разумеется, в качестве доказательства уплаты налога в другой стране, нерезиденты в стране своего пребывания должны предъявить справки из налоговых органов РФ. Международное право налагает обязанность по установлению налоговой обязанности за самими налогоплательщиками, в противном случае они могут быть привлечены к ответственности.

Налогообложение наследуемой квартиры при продаже

В таком случае размер пошлины зависит от уровня родственной связи между наследником и наследодателем.

  • близкие родственники согласно семейному законодательству – 0,3% от кадастровой оценки недвижимости;
  • другие лица – 0,6% от стоимости наследственного имущества.

Граждане РФ от уплаты налога в случае последующей продажи такой недвижимости освобождаются в некоторых случаях. К примеру, нетрудоспособные наследники, несовершеннолетние дети умершего не платят никаких налогов вообще.

А вот нерезиденты вне зависимости от их социального статуса, степени родства или же состояния здоровья не обладают такими льготами. Они обязаны уплатить и пошлину за принятие наследственного имущества, и налог на продажу недвижимости.

Такая ситуация ни внутренним законодательством, ни международными нормами права в качестве двойного налогообложения не признаётся. Хотя по факту собственники платят дважды за одно и то же имущество.

Как не платить налог?

30% от стоимости недвижимости не такая уж и маленькая сумма. Многие нерезиденты очень неохотно идут на исполнение данной налоговой обязанности, так как она заметно урезает их прибыль от продажи. Хотя юридического способа избежать налогообложения нет, но на практике существуют некоторые способы, которые позволяют избежать налога. В таких случаях можно заплатить стандартные 13% либо вовсе не платить его, имея основания для льготы.

Вот некоторые способы избежать налогообложения в 30%:

  1. Необходимо перейти из статуса нерезидента в статус резидента. Для этого нужно более полугода прожить в России непосредственно до момента заключения сделки при продаже недвижимости.
  2. Непосредственно после продажи заплатить налог в стране пребывания, если там ставка налога гораздо меньше, а в налоговые органы РФ представить справку об уплате налога в другой стране.
  3. Можно подарить недвижимость одному из близких родственников, что являются резидентами РФ, чтобы те продали её от своего имени, заплатив при этом меньше налога или же вообще освободившись от него.

Специалисты в области недвижимости могут подать ещё множество вариантов, как избежать налога. Но если появились планы длительного проживания за рубежом, постоянного проживания в другой стране, то лучше не затягивать с продажей недвижимости надолго.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Статус нерезидента юридического лица определяется согласно месту регистрации. Так, в качестве нерезидентов признаются все юридические лица, которые были учреждены и зарегистрированы в другой стране.

Размер налога такой же и составляет 30%.

Но особенность заключается в следующем:

  • продажа недвижимости юридическим лицом признаётся в качестве коммерческой деятельности и облагается налогом именно в части полученной прибыли;
  • на юридических лиц не распространяются никакие льготы, за исключением тех, что были предоставлены отдельным организациям в соответствии с постановлением правительства либо решением местной администрации;
  • юридические лица – нерезиденты могут осуществлять на территории РФ любые действия лишь посредством своих представительств, через которые и осуществляется исполнение налоговой обязанности;
  • ответственность юридических лиц – нерезидентов гораздо больше, чем у физических лиц.

Таким образом, осуществление продажи недвижимости, пусть даже жилой, юридическими лицами, не являющимися резидентами России, довольно сложный и затратный процесс. К тому же теми путями, которыми физические лица могут избежать налога, юридическим лицам воспользоваться не удастся.

Многие юридические лица в нашей стране представлены в виде совместных предприятий, с долей участия в них капитала нерезидентов. Проблемы, связанные со статусом нерезидента, возникают при ликвидации таких предприятий и распродаже их недвижимого имущества.

Так как предполагается, что часть средств поступает нерезидентам, то размер налога также будет исчисляться пропорционально доле участия нерезидента в капитале предприятия. Расчёты в таком случае лучше всего доверить профессиональным бухгалтерам, чтобы не ошибиться. Ведь, как уже говорилось, штрафы юридически лиц в вопросах налогообложения гораздо больше, чем санкции физических лиц.

По этой причине руководству юридического лица очень важны льготы, предоставляемые властями.

Основные моменты налогообложения

Как видно, обложение налогом при продаже квартиры – задача не самая простая. И не стоит относиться к ней с халатностью, ведь пропуск срока исполнения обязанностей или же вовсе отказ от них приводит к неизбежному наказанию в виде штрафа.

К основным моментам обложения налогом нерезидента относятся:

  • размер налога равен 30% от стоимости продажи;
  • нерезидентом признаётся любое лицо, проживающее за пределами РФ больше полугода;
  • на статус нерезидента не влияет гражданство;
  • нерезиденты лишены налоговых льгот и привилегий;
  • нерезидентам – юридическим лицам крайне невыгодно продавать недвижимость на территории РФ.

Довольно сложно и расходно продать квартиру нерезиденту. Однако если не заплатить налог, то неминуемо последует наказание в виде административного штрафа. При сложившихся ныне международных отношениях налоговая санкция настигнет обязательно, даже если её адресат находится в другой стране.

Отдельная категория нерезидентов — лица, которые являются или являлись работниками дипломатических миссий, посольств или консульств РФ в другой стране, а также другой страны в РФ. Для такой категории нерезидентов предусмотрены льготы в соответствии с международными соглашениями и международными нормами защиты прав дипломатических представителей.

Подобные действия также подпадают под диспозицию статьи Уголовного кодекса об уклонении от налогов. Так что есть даже риск привлечения к уголовной ответственности.

Каким же образом налоговые органы могут определить статус лица? Обычно это устанавливается благодаря следующим документам:

  • заграничный паспорт гражданина РФ;
  • удостоверения сотрудников дипломатических миссий;
  • служебные удостоверения заграничного образца;
  • удостоверения моряков;
  • карты учёта миграции населения;
  • билеты на транспорт.

Даже при отсутствии подобных документов одним лишь своим запросом российский налоговый орган может установить дату выезда из территории РФ и дату въезда. И если разница между этими датами будет больше полугода, то лицо, скорее всего, привлекут к ответственности.

Таким образом, данная налоговая обязанность является не только неудобством, но и правовым явлением, нарушение которого влечёт ответственность, вплоть до уголовной.


Продажа квартиры нерезидентом — можно ли избежать грабительского налога

Продажа квартиры нерезидентом вызывает множество вопросов, поскольку в отличие от резидентов РФ нерезиденты при продаже квартиры рассчитывают налог по ставке 30%, а не 13 %.

Часто встречаются ситуации когда российские граждане выезжают за границу: на работу, учебу, лечение. При этом человек не меняет гражданство. Как правило, мало кто задумывается, что для расчета НДФЛ это имеет очень важное значение. Напомню, что даже если у вас есть российское гражданство, вы можете стать нерезидентом России.

О том кто такие резиденты и нерезиденты и как рассчитать статус физического лица можно прочитать здесь.

Итак, представьте, что уехав из страны вы оставили в ней некое недвижимое имущество (например, квартиру). В один прекрасный момент вы решаете ее продать. И с ужасом понимаете, что вы должны отдать государству почти треть от своего дохода, полученного при продаже квартиры. И еще один неприятный сюрприз — нерезидент при продаже квартиры не имеет право на получении налоговых вычетов. Причем вы даже не имеете право уменьшить доход на стоимость квартиры, за которую вы ее купили. Кроме того, резиденты при продаже квартиры, находящейся у них в собственности более 3 лет вообще не платят никаких налогов, а нерезидент обязан платить НДФЛ со всей стоимости.

За что такая несправедливость? Ладно если б это касалось только иностранцев, но своих-то граждан за что так грабить?

Но давайте попробуем найти выход из сложившейся ситуации.

Напомню, для расчета НДФЛ нерезидентом России признается физическое лицо, находящееся на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 последовательных календарных месяцев. Налоговым периодом для расчета НДФЛ при продаже квартиры является календарный год.

В этой связи с этим возникает вопрос: по какой ставке платить налог, если продали квартиру, будучи резидентом, а в конце года вновь стали нерезидентом?

Рассмотрим данную ситуацию на примере.

Гражданин России Альберт Мюллер живет и работает в Германии по рабочей визе. При этом он имеет российское гражданство и постоянную прописку в России.

Время пребывания его в России было таким

С 1 октября 2011 г. по 30 ноября 2011 г. – 61 день.

С 01 февраля 2012 по 30 апреля 2012 г. – 29+31+30= 90 дней

С 01 мая по 01 июня – 31+1=32 дня

1 июня гражданин России Альберт Мюллер продал квартиру стоимостью 2 000 000. Квартра находилась у него в собственности 5 лет.

Если рассчитать его статус на момент продажи квартиры, то расчетный период будет с 01 июня 2011 по 01 июня 2012 г.

Определяем количество дней Мюллера пребывания в России на момент продажи квартиры:

Получается, что на момент продажи квартиры Мюллер являлся резидентом России и по идее должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Однако посмотрим, что же произойдет с его статусом 01 января 2013 года. Для определения периода расчета отсчитаем назад 12 календарных месяцев. Получаем дату начала периода 01 января 2012 года. Рассчитаем количество дней пребывания Мюллера в России за период с 01 января 2012 года по 01 января 2013 года:

Следовательно, к концу года Мюллер стал нерезидентом.

Так все-таки по какой ставке считать налог при продаже квартиры нерезидентом.

На эту тему существует очень интересное письмо Минфина от 25.04.2011 N 03-04-05/6-293 , в котором говорится, что «если налог со своего дохода физическое лицо уплачивает самостоятельно в срок по истечении налогового периода, то датой, от которой нужно вести обратный отсчет, будет являться 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход.» (а не «последовательные 12 календарных месяцев)

Таким образом, несмотря на то, что Мюллер продал квартиру, как резидент, по окончании года он стал нерезидентом и должен забыть про все льготы и заплатить НДФЛ по ставке 30%.

Вот такая печальная арифметика.

Итак, из приведенного примера можно сделать вывод, что при продаже имущества нерезидентом важно пробыть на территории России 183 с начала года, в котором он совершил сделку.

Если у вас нет возможности изменить свой статус можно передать квартиру в дар близкому родственнику (матери, отцу, мужу, жене, детям). Но при этом при продаже квартиры нужно будет заплатить 13 % от ее стоимости. При этом близкий родственник может воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры. Если уж совсем не хотите платить налогов, то придется ждать 3 года.

Многие мои читатели спрашивают меня о том, как налоговая может узнать, что я нерезидент, если продажа квартиры осуществлялась по российскому паспорту. Для меня остается пока загадкой предоставляет ли ФМС России данные в налоговую инспекцию о людях пересекающих границу России. Знаю только, что сделки с недвижимостью, находящейся в собственности менее 3 лет, налоговой инспекцией отслеживаются. По таким сделкам налоговая рассылает «письма счастья» вовремя неотчитавшимся налогоплательщикам. Что же касается квартир, находящееся в собственности более 3 лет, то я не слышала о таких случаях, чтобы пр продаже квартиры налоговая требовала доказательств того, что физическое лицо является резидентом. Если у моих дорогих читателей были такие случаи, то буду благодарна если вы поделитесь ими в комментариях. (Я больше никому не скажу чес. слово!) В любом случае платить или не платить решать вам.

Какие налоги платит иностранец на территории России можно прочитать здесь

ЖЕЛАЮ ВАМ СОЛИДНЫХ ДОХОДОВ МАЛЮСЕНЬКИХ НАЛОГОВ!

НДФЛ при продаже квартиры для налоговых нерезидентов

Купил квартиру в РФ в апреле 2015 года.

В 2017 году переехал из РФ в иностранное государство и поменял налоговое резидентство.

Сейчас хочу продать квартиру в РФ.

Правильно ли я понимаю, что согласно поправкам у меня не возникает необходимость оплаты 30% НДФЛ в РФ при продаже квартиры?

В РФ экономическую деятельность не веду, доходов нет, вычетами не пользуюсь.

Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах”

Есть ли какие-то подводные камни? Правопреминительная практика за полгода с момента поправок?

Ответы юристов ( 6 )

  • 7,7 рейтинг
  • 6378 отзывов

Правильно ли я понимаю, что согласно поправкам у меня не возникает необходимость оплаты 30% НДФЛ в РФ при продаже квартиры?

Все верно. Такие правила начали действовать с 1.01.2019. При этом эти положения применяются независимо от даты приобретения имущества.

8.1. Положения пункта 17.1 статьи 217 и пункта 1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения.

Учитывая, что у вас право собственности на квартиру возникло до 1.01.2016, срок владения, по истечении которого возникает право на льготу по налогу, составляет 3 года, а не 5 лет.

  • 10,0 рейтинг
  • 7527 отзывов эксперт

Правильно ли я понимаю, что согласно поправкам у меня не возникает необходимость оплаты 30% НДФЛ в РФ при продаже квартиры?

Евгений, добрый день! Да, все верно, в силу изменений, внесенных в ст. 217 НК РФ на налоговых нерезидентов распространяются положения указанной статьи в части освобождения дохода от продажи имущества в случае, если оно находилось в собственности более минимального срока владения. Для Вас он составляет три года поскольку квартира приобретена в собственность до 01.01.2016. При этом срок владения исчисляется в данном случае не с даты приобретения имущества а с даты государственной регистрации права собственности на него

Есть ли какие-то подводные камни? Правопреминительная практика за полгода с момента поправок?

Подводных камней нет как и практики, есть разъяснения Минфина, например

Письмо Минфина России от 14.06.2019 N 03-04-05/43622

При этом в соответствии с частью 8.1 статьи 9 Федерального закона N 424-ФЗ (в редакции Федерального закона от 15.04.2019 N 63-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 9 Федерального закона „О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах“) положения пункта 17.1 статьи 217 и пункта 1 статьи 217.1 Кодекса применяются физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, в отношении имуществавне зависимости от даты его приобретения.

Таким образом, если квартира, проданная после 01.01.2019, находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, доход от ее продажи освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

  • 8,6 рейтинг
  • 1250 отзывов

Евгений, добрый день!

Вы не будете платить НДФЛ при продаже квартиры на основании ст. 217 НК РФ и ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ, поскольку Вы владеете квартирой еще до 01.0.2016 года, когда достаточно было владеть недвижимостью три года, чтобы не платить налог.

На сегодняшний день нормы НК РФ об освобождении от уплаты налога при предельно необходимом сроке владения недвижимым объектом распространяются и на нерезидентов РФ.

Ст. 217 НК РФ: освобождены от налогообложения

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Т.е. независимо резидент РФ или нерезидент РФ.

Поправлю себя: до 01.01.2016 года.

  • 10,0 рейтинг
  • 9433 отзыва эксперт

Здравствуйте. Действительно на сегодняшний день именно благодаря изменениям в НК РФ, внесенным Федеральным законом от 27.11.2018 № 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах», налоговые нерезиденты также получили возможность использовать возможность не уплачивать НДФЛ с продажи квартир, право собственности на которые возникла более 5 (а в Вашем случае 3 ввиду того, что Вы купили квартиру до 01.01.2016 года) лет до момента продажи — Вы платить НДФЛ с указанной сделки не будете.

Есть ли какие-то подводные камни? Правопреминительная практика за полгода с момента поправок?

Подводных камней тут никаких нет. Практики никакой и не может быть ввиду того, что вопрос в общем-то довольно прост.

А вот вопрос о том, будете ли Вы платить какой-то налог как налоговый резидент страны пребывания, может быть разрешен только исходя из местного законодательства. Поскольку страну Вы не указали, ответить на этот вопрос даже предположительно мы не можем.

  • 9,1 рейтинг
  • 6423 отзыва

Правильно ли я понимаю, что согласно поправкам у меня не возникает необходимость оплаты 30% НДФЛ в РФ при продаже квартиры?

верно, п.17.1 ст. 217 НК применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения.

Есть ли какие-то подводные камни?

возможно в стране резидентом, которой Вы стали будет налог с дохода, а в РФ от налога Вы освобождаетесь. возможно между нашими странами (РФ и страной Вашего резидентства) есть соглашение об избежании двойного налогообложения и Вам стоит его посмотреть.

ответ без претензий на гонорар!

Полностью согласен по необходимости проверки налогообложения в стране налогового резидентства. Поддерживая коллег в том, что в соответствии со ст. 217 НК Вы, продав квартиру после 1 января 2019г. будете освобождены от налога в РФ, хочется отметить, что Вы являетесь налоговым резидентом иного государства. В большинстве юрисдикций (скажем страны ЕС — те же Германия, Бельгия, Франция, Чехия, Испания, Кипр… да и не только ЕС ) налогообложению у налоговых резидентов подлежит общемировой доход. Т.е. при наличии освобождения от налога в РФ существует вероятность что Вы должны будете оплачивать налог в стране своей юрисдикции. В связи с чем советую изучить соглашение о двойном налогообложении между РФ и страной Вашей налоговой резиденции, если оно есть. Кроме того советую изучить вопрос с налогообложением доходов от продажи недвижимого имущества и его регулирование в стране Вашей налоговой резиденции(льготы, декларирование, освобождение от налога при продаже по сроку владения, по сумме, по единственному жилью и т.д.). Это и есть Ваш единственный подводный камень.

Налог для иностранца при продаже квартиры в России

Для налоговой службы в России понятие «иностранец» не существует. Для них есть понятия – налоговый резидент и нерезидент. И в зависимости от этого применяется разный режим налогообложения. Это касается и уплаты налога с продажи недвижимости, принадлежащей иностранцам на праве собственности на территории РФ.

Другими словами, значение имеет только налоговый статус физического лица (резидент / нерезидент), а не его гражданство. Именно статус будет определять, какую налоговую ставку применять к полученному от продажи квартиры доходу.

Но нужно понимать, что не каждый иностранец – нерезидент! Этот статус определяется не гражданством, а местом проживания – точнее, сроком пребывания человека на территории РФ.

Резидентом признается физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 дней в течение года (12 месяцев, идущих подряд – см. Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст. 207 НК РФ). И этот срок (период нахождения в РФ) не прерывается, даже если человек выезжает на некоторое время (до 6 месяцев) за пределы РФ для лечения, обучения или работы на морских газо-нефтяных месторождениях.

К резиденту применяются те же самые правила налогообложения, которые действуют в отношении граждан РФ. Иностранный гражданин, соответственно, тоже может быть налоговым резидентом, если он проживает в РФ или находится на территории страны дольше указанного срока.

А если иностранец – нерезидент РФ, и он продает свою квартиру на территории России? Какую ставку налога он должен платить, и есть ли здесь для него льготы по налогообложению (имущественные налоговые вычеты)? Сейчас разберемся.

Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?

Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:

  • для резидентов ставка налога = 13%,
  • для нерезидентов ставка налога = 30%.

При этом, у резидентов РФ есть возможность применить Откроется в новой вкладке.”>налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).

Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России

Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.

Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 207 НК РФ).

Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.

Таким образом, иностранцу следует проверить (например, Откроется в новой вкладке.”>здесь), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.

От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?

От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые Откроется в новой вкладке.”>правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).

Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Откроется в новой вкладке.”>Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.

НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).

А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости),

Такую выписку можно заказать онлайн прямо на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен быть уплачен по окончании налогового периода (календарного года), в котором эти доходы были получены.

После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):

  • Продажа квартиры и получение за нее денег (дохода);
  • Расчет налога и имущественных вычетов (если для них есть основания), заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ;
  • Подача декларации в налоговую инспекцию;
  • Уплата налога.

Теперь немного подробнее.

Налоговый период в России – это календарный год (с 1 января по 31 декабря). То есть за этот период учитываются все полученные за год доходы (в т.ч. от продажи квартиры), и начисляются налоги. Для иностранцев здесь правила те же самые.

Подача декларации 3-НДФЛ происходит по окончании налогового периода, в котором был получен доход. То есть декларация подается в следующем году (в период с 1 января по 30 апреля), после окончания года, в котором была продана недвижимость.

Декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации иностранца в РФ. А если регистрация уже закончилась, то – по месту нахождения проданной недвижимости.

Узнать адрес своей налоговой инспекции можно на сайте ФНС – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Сервис ФНС по формированию платежки по уплате НДФЛ – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога НДФЛ (13% или 30% – для резидентов и нерезидентов, соответственно).

При этом, резиденты РФ прилагают сюда же заявление на получение вычета. А для нерезидентов РФ имущественные налоговые вычеты не применяются. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке.

После подачи декларации уплачивается сам налог с дохода от продажи квартиры (по реквизитам своей ИНФНС). Уплату налога нужно успеть провести до 15 июля того же года, в котором была подана декларация. Подтверждение на сайте ФНС – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Заполнение декларации и расчет НДФЛ налогоплательщик производит самостоятельно или с помощью сторонних специалистов (см. пример по ссылке ниже).

А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?

С 2019 года всем иностранцам-нерезидентам наши законодатели дали серьезную поблажку. По части уплаты налога с продажи квартиры, иностранцев частично уравняли с россиянами. «Частично» – значит, только в части срока владения объектом недвижимости, после которого платить налог с его продажи не нужно.

Если конкретнее, то с 01.01.2019 стали действовать поправки в статьи закона (Откроется в новой вкладке.”>п.17.1, ст. 217 НК РФ и Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.

Что это за установленный срок? Официально он называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Для купленных квартир этот срок владения составляет 5 лет, для всех остальных (унаследованных, подаренных, и т.п.) – 3 года. При этом, 5-летний срок «включился» только с 01.01.2016 года, а до этого для всех квартир действовал 3-летний срок, после которого можно Откроется в новой вкладке.”>не платить налог с продажи недвижимости.

Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:

  • купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
  • купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет; или
  • получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.

Раньше такую налоговую льготу имели только российские граждане, а с 2019 года ей могут пользоваться и нерезиденты РФ. Официальное подтверждение этого на сайте ФНС – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

При этом, если нерезиденту не нужно платить налог НДФЛ с продажи своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать тоже не нужно.

Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?

А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 5-ти лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!

Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней Откроется в новой вкладке.”>налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ). С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем). Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.

Откроется в новой вкладке.”>Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.

Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом. В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»). Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.

В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.

Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.

Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е. на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд. Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.

И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.

Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (Откроется в новой вкладке.”>ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.

К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами, теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.

Такое, например, случается, когда россиянин уезжает за границу на ПМЖ, а потом пытается продать свою оставшуюся в России недвижимость.

Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и Откроется в новой вкладке.”>налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Налоговая база по НДФЛ при продаже нерезидентом недвижимости

Может ли ИП-нерезидент в целях налогообложения НДФЛ уменьшить свои доходы от продажи апартаментов, использовавшихся в предпринимательской деятельности, на расходы или применить вычеты?

Освобождение от налогообложения НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1НК РФ). Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). С 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица (в том числе нерезиденты) не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и более.

Обратите внимание: Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется.

К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом N 425-ФЗ (ст. 2, п. 2 ст.7 Закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ) были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправки (см. п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.).

Таким образом, по жилым помещениям (приобретенным после 01.01.2016), используемым для предпринимательской деятельности физическое лицо-нерезидент имеет право применить освобождение от НДФЛ, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ. По нежилым помещениям, используемым в предпринимательской деятельности такого права нет.

Обратите внимание: По мнению Минфина РФ, так как апартаменты не отнесены Жилищным Кодексом РФ к жилым помещениям, льготы, предусмотренные НК РФ для жилых помещений к апартаментам не применяются (см. письма Минфина России от 30.10. 2018 г. N 03-04-05/78023, 11.09.2018. N 03-07-07/64777, п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ).

То есть, доход, полученный от продажи апартаментов, которые использовались в предпринимательской деятельности, подлежит обложению НДФЛ.

Имущественный вычет по ст. 220 НК РФ

Если по итогам года (на 31 декабря) статус физического лица — нерезидент, то у него нет оснований для получения имущественного налогового вычета и права уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных расходов (Письмо ФНС России от 03.12.2018 N БС-3-11/8980@, см. также письма Минфина России от 25.02.2016 N 03-04-05/10362, от 22.06.2015 N 03-04-05/35996, от 21.10.2014 N 03-04-05/53035, от 26.03.2013 N 03-04-05/4-285, ФНС России от 07.10.2011 N АС-3-3/3324@).

При продаже имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее минимального срока владения, физлицо-резидент имеет право на получение имущественного вычета на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в порядке, установленном пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Однако этот вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (второй абзац пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). См. также письма Минфина России от 01.08.2017 N 03-04-05/49089, от 23.05.2017 N 03-04-05/31456, от 04.08.2016 N 03-04-05/45728.

В соответствии с пп. 2 п. 1, пунктами 2 и 4 ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ исходя из сумм такого дохода, а также представляет в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в порядке, установленном ст. 229 НК РФ.

Ссылка на основную публикацию