Предприниматель продал квартиру

Содержание

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Аудитор “Сибирская Юридическая Компания-Аудит”

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ “бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности”. 1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о “бывших предпринимателях” нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий “систематическое получение прибыли”

Понятие “систематическое получение прибыли” прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих “льгот”:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше “льготами”.

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, “льготами” воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы “случайно” закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

ИП и самозанятых освободили от налога при продаже недвижимости и машин

С 2019 года предприниматели, самозанятые и все, кто использует недвижимость и транспорт для бизнеса, могут избежать начисления НДФЛ . Об этом теперь есть федеральный закон — его приняли вместе с законом о налоге для самозанятых. Это очень важные поправки, о которых все давно мечтали, и вот наконец получилось.

Теперь ИП , который сдает квартиру или работает в службе такси, может продавать квартиру или машину без опасений, что ему начислят НДФЛ от стоимости даже при владении в течение нескольких лет. И самозанятый тоже может сдавать квартиру или несколько, а потом продать их без налога. Но только после минимального срока владения и только жилье и транспорт — а не офис или гараж.

Как всегда, тут есть тонкости, но мы обо всем расскажем. Если вы зарабатываете на аренде или боялись становиться самозанятым из-за налогов при продаже имущества, эта новость для вас. И она очень хорошая.

Ну, вернее, как хорошая… Это новость о том, что кому-то можно будет платить меньше налогов. Налог сам по себе — это для многих болезненно, поэтому тут правильнее сказать не «стало лучше», а «стало не так болезненно».

Коротко об освобождении от НДФЛ при продаже имущества

С 2019 года можно будет не платить НДФЛ при продаже имущества, которое вы использовали в бизнесе или для получения дохода. Вот на каких условиях:

  1. Имущество — это квартира, жилой или садовый дом, комната, дача, доля в них или транспорт.
  2. Их продают после минимального срока владения.
  3. Минимальный срок владения для транспорта — три года, для недвижимости — три или пять лет. Подробности про сроки ниже.

Раньше освобождение в связи с минимальным сроком для такого имущества не действовало и при продаже начисляли НДФЛ . Это касается ИП , самозанятых и обычных людей, которые получают доход от использования имущества.

При продаже раньше минимального срока другие условия. О них расскажем отдельно.

Кого это касается?

Изменения в налоговом кодексе касаются всех, кто использует жилую недвижимость или транспорт, чтобы получать доход. Таким людям приходится задумываться, как все оформить, чтобы потом не потерять деньги из-за начисления налога при продаже имущества. С этим бывали проблемы, причем внезапные: человек честно платил налоги, а потом все равно оказывался должен государству. С 2019 года все изменится.

Матчасть про налог при продаже имущества

При продаже недвижимости или машины ее владелец получает доход. С доходов нужно платить НДФЛ . Но есть условие, когда налоговой базы вообще не будет: если квартиру или машину продали позже минимального срока владения. Тогда за сколько ни продашь, с бюджетом делиться не придется: не будет ни декларации, ни налогов.

Минимальные сроки владения (при продаже после этого срока налога не будет)

Недвижимость купили до 2016 года3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года

Например, Владимир купил квартиру за 3 млн рублей, а через семь лет продал ее за 5 млн. Он заработал 2 млн рублей, но налог вообще не платит, даже с разницы. И декларацию не подает. Так же и с машиной: если купить ее за 600 тысяч рублей, а продать за 800 тысяч через три года, то платить налог будет не нужно.

Как было раньше?

Все эти условия с минимальными сроками владения не касались недвижимости и машин, которые использовали для бизнеса. Например, если Владимир купил три квартиры специально для посуточной аренды и еще две машины, чтобы сдавать их для работы в такси, то при продаже этого имущества даже через пять лет ему могли начислить налог.

Потому что он использовал имущество для предпринимательской деятельности, а в налоговом кодексе есть такая вот оговорка:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Получалась какая-то дичь, хоть и по букве закона. В итоге возникали две проблемы:

  1. Люди боялись легализовать доходы. Они и рады были бы платить налог с арендных платежей или с выручки от перевозок, но никто не хотел при продаже имущества платить налог со всей суммы.
  2. Кто честно платил налоги с доходов от использования имущества, потом попадал на налоги при его продаже. Это могли быть сотни тысяч рублей.

С 2019 года заработает новый закон о налоге на профессиональный доход. Многие владельцы квартир сдают их в аренду и хотят честно платить с этих платежей 3 или 4%. Напуганные историями о внезапных доначислениях налогов, они боятся регистрироваться в качестве самозанятых и показывать эти доходы. На самом деле повода для таких опасений нет.

Что изменится с 2019 года?

С 2019 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:

  1. Жилых домов.
  2. Квартир.
  3. Комнат.
  4. Садовых домиков.
  5. Дач.
  6. Долей в этих помещениях.
  7. Транспорта.

Теперь, даже если это имущество использовали для бизнеса — сдавали его в аренду, использовали как домашний офис, возили на нем пассажиров, — при продаже после минимального срока платить НДФЛ и отчитываться о доходах будет не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

  1. Имущество из перечня — то есть жилье или транспорт.
  2. Его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения.

Условие о минимальном сроке владения — важное. Если продать квартиру или машину раньше, условия с налогами будут другими, причем для всех. Тогда спасаться от платежей нужно будет с помощью расходов и вычетов. Но получится не всегда.

ИП это освобождение касается?

Да, новое условие о продаже жилья и транспорта без налога касается даже тех, кто официально зарегистрирован как ИП и продает имущество позже минимального срока. Это не письмо Минфина и не вольная трактовка. Теперь это официальная норма налогового кодекса.

Самозанятым тоже не нужно бояться сдавать квартиры легально?

Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.

Раньше было опасно говорить налоговой: вот эту квартиру я использую для предпринимательской деятельности. А в 2019 году можно будет легально работать, платить небольшой налог и не бояться внезапных проверок и жалоб от соседей на нелегальных арендаторов.

А таксистам можно будет не платить налог при продаже машины?

Да, если таксист будет платить НДФЛ как физлицо, оформится как ИП на общей системе или зарегистрируется как самозанятый, он сможет ездить на машине для заработка, а потом продать ее без налога. Но только спустя три года. Если он продаст машину раньше, там будут другие условия. Хотя тоже есть шанс не платить налог, если уменьшить доходы от продажи на расходы от покупки.

Если продать имущество раньше минимального срока

Физлицо без бизнеса. Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы. Тут ничего не изменилось.

ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, но уже по другому закону. Об этом мы еще подробно расскажем. Подпишитесь, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года. Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, изучите статью 2 федерального закона № 424- ФЗ .

Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.

Как это использовать сейчас?

Если вы используете квартиру, дом или машину для бизнеса и боялись регистрироваться как самозанятый из-за налога с продажи, не бойтесь и регистрируйтесь, чтобы экономить на налогах. При продаже после минимального срока владения налог не начислят. При продаже до минимального срока вы сможете уменьшить доходы на расходы — как сейчас.

Если вы используете имущество как ИП и планируете его продавать, разберитесь с системой налогообложения. Возможно, вам больше подойдет общая или УСН «доходы минус расходы»: там можно не платить налог при продаже имущества или уменьшить его с помощью расходов на покупку. На УСН «доходы» так не получится: начислят по полной программе. Мы сделаем про это отдельный разбор, но пока советуем вам проконсультироваться с грамотным бухгалтером — и как можно быстрее. Не забудьте, что срок смены объекта на упрощенке — 31 декабря, а подать уведомление о переходе на общую систему нужно до 15 января 2019 года.

Если хотите стать самозанятым, подождите 2019 года. Пока регистрации нет. Как только появится, мы все расскажем и покажем.

Продажа квартир индивидуальным предпринимателем

Продажа квартиры либо же прочего жилого помещения – передача объекта жилого назначения лицу или организации за материальное вознаграждение. Продажа жилья индивидуальным предпринимателем имеет свои нюансы. Уплата налога после продажи квартиры в этом случае зависит от применяемой ИП в своей деятельности системы налогообложения, а также целей реализации квартиры. Если квартира приобретена после вступления в силу свидетельства о регистрации ИП и не использовалась в коммерческих целях (под магазин, сдавалась в аренду, была куплена с целью дальнейшей перепродажи), то можно существенно уменьшить сумму налогового платежа от продажи, получив имущественный вычет.

При продаже квартиры индивидуальный предприниматель должен провести мониторинг подобного жилья, оценив приблизительную стоимость квартиры. Обратившись в бюро технической инвентаризации, закажите техпаспорт на квартиру и справку. Это делается в срок от одного до 30 дней. Услуги являются платными, с квитанцией необходимо обратиться в отделение банка. После этого сотрудники БТИ выдадут расписку с датой получения готовых документов. При наличии самовольной перепланировки квартиры, процесс может затянуться. Но без согласования и узаконивания изменений продать жильё не получится.

После необходим визит в жэк для выписки все прописанных жильцов. Для выписки несовершеннолетних жильцов необходимо разрешение государственного органа опеки и попечительства. Получив выписку из выданной владельцу домовой книги и готовую копию личного лицевого счёта, можно выставлять жильё на продажу. Сделать это можно как самостоятельно, так и обратившись к риелтору. После того как найдётся покупатель, заключается предварительный договор, дающий гарантии обеим сторонам о заключении сделки. Именно на этом этапе решается вопрос об уплате одной из сторон – индивидуальным предпринимателем – уплаты налога от продажи принадлежащего ему недвижимого имущества.

Статья 346 Налогового кодекса говорит о том, что налогоплательщики – ИП на упрощённой системе обязаны уплачивать налоги с доходов от реализации, а также внереализационных доходов. Но доходы от ведения хозяйственной деятельности подлежат учёту отдельно от иных видов доходов ИП. И если договор на строительство квартиры ИП заключил уже в этом правовом статусе, то и доход от продажи жилья подлежит налогообложению при использовании УСН. Статья 217 НК указывает на то, что если прибыль от продажи жилья не может быть определена как объект налогообложения, то применяется налог на доходы физических лиц. В таком случае это физическое лицо заимеет законное право воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Имущественный налоговый вычет – определённая сумма, которая уменьшает общий размер дохода от реализации жилья, подлежащего налогообложению. Налоговый вычет даёт возможность возвращения либо же неуплаты налога от продажи жилья в некоторых ситуациях. Получение вычета означает возврат именно НДФЛ. Для его получения необходимо обратиться в налоговую структуру по месту регистрации ИП.

Основным фактом при получении имущественного вычета является целевое использование квартиры. Если недвижимое имущество использовалось для занятия хозяйственной деятельностью, а средства от его продажи поступают на счёт ИП в банке и используются для дальнейших бизнес-целей, то на эти доходы не распространяется возможность получения налогового вычета.

Продажа квартир индивидуальным предпринимателем и последующий доход от неё может считаться получением прибыли от хозяйственной деятельности. Для этого достаточно при оформлении кодов ОКВЭД на этапе регистрации ИП указать вид деятельности – скупка и дальнейшая продажа недвижимого имущества. Таким образом, предприниматель может получить преимущество при уплате налога от продажи квартиры, определяя её как недвижимость, используемую при ведении хозяйственной деятельности.

Если продажа жилья не связана с коммерческой деятельностью данного ИП, то необходимо подать отдельную налоговую декларацию. Это предусмотрено статьёй 229 Налогового кодекса. В этом случае обязательно уплачивается налог с доходов физлица от реализации недвижимого имущества. Его размер в настоящий момент составляет 13% от суммы дохода от продажи.

Налог от продажи квартиры ИП

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) применение УСН индивидуальными предпринимателями (далее – ИП) предусматривает их освобождение от обязанности уплаты налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Доходы, получаемые ИП вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения НДФЛ. Такой вывод можно сделать, опираясь на положения ст. 220 НК РФ, определяющие, что имущественные налоговые вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Данный вывод также подтверждается разъяснениями финансового ведомства (см., например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060), указывающими, что доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не могут быть освобождены от налогообложения.

Таким образом, в случае если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи по общему правилу должен облагаться НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Так как квартира была куплена и находилась в собственности менее пяти лет, то доходы от ее продажи не могут быть освобождены от налогообложения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ.

Однако, определяя порядок налогообложения доходов от продажи квартиры, находившейся в собственности у ИП, необходимо понимать, что в некоторых случаях будет сложно избежать претензий налоговиков.

Например, если продаваемая недвижимость учитывалась в деятельности ИП в качестве оборотных средств, в отношении нее подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности, договор купли-продажи имущества заключался не просто с физическим лицом, а с ИП, то очевидно, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Еще одним критерием, по которому налоговая определяет правомерность отнесения доходов к личным, является указание (либо неуказание) тех или иных видов деятельности в ЕГРИП. К сожалению, если у ИП в видах деятельности указаны продажа и аренда недвижимости, доказать неиспользование квартиры в предпринимательской деятельности (особенно, если она была приобретена уже после регистрации ИП) будет довольно проблематично. В своих письмах Минфин России и ФНС России указывают, что доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (см., например, письма Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Таким образом, с точки зрения налоговой инспекции, доходы от продажи такой квартиры будут рассматриваться как доход, полученный от предпринимательской деятельности, и должны будут учитываться в качестве доходов в целях уплаты налога в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

С учетом вышесказанного ИП на УСН, среди видов деятельности которого указаны продажа и аренда недвижимости, имеет мало шансов получить имущественные налоговые вычеты за покупку или продажу недвижимости в качестве физического лица в соответствии со ст. 220 НК РФ. Данные расходы, с точки зрения налоговой, не будут относиться к личным доходам ИП и не должны облагаться НДФЛ.

Что касается второго вопроса, то доходы от сдаваемой внаем квартиры, принадлежащей ИП на праве собственности, могут быть отнесены к доходам, полученным от предпринимательской деятельности и облагаться УСН в том случае, если в ЕГРИП для данного ИП указан соответствующий вид деятельности — сдача внаем недвижимого имущества (подобный вывод содержится в письме Минфина России от 15.11.2016 № 03-11-11/67023).

Использование такого имущества в предпринимательской деятельности может быть подтверждено, например, договорами с нанимателями, свидетельствующими о получении доходов от соответствующего вида предпринимательской деятельности, заключением договора от имени ИП, а не просто физического лица — гражданина, поданным заявлением об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении данной квартиры.

Примечание: Ответ использован журналом “Лиза” в проекте по юридическому консультированию читательниц.

Налог при продажи квартиры ИП

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер ! Планируется продажа квартиры, владелец объекта – ИП. Был оформлен патент на доход от сдачи квартиры. Вопрос – платится ли налог при продажей квартиры, если да, то в каком размере ?!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. В Вашем случае налог платиться в рамках выбранной Вами системы налогообложения. Никаких налоговых вычетов ИП не положено.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Деятельность ИП не предусмотрено купля-продажи движимого имущества. Как быть в таком случае ?!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Почитайте Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16 мая 2017 г. № 03-11-11/29521). Оно не совсем про квартиру, но тоже про недвижимое имущество.

Если между физлицом и ИП есть аренда безвозмездного пользования с правом субаренды – то ИП при продаже квартиры налог не платит, потому что это будет решением физлица. Про вот эту прокладку между физлицом и ИП многие попросту забывают.

В иных случаях нужно разбираться детально и под лупой рассматривать вместе с налоговиком кто какие налоги платит и по какому такому праву.

На сколько я понимаю, ст. 217 налогового кодекса ,налог вы платите как физ лицо 13%. Обойти, полагаю, можно через дарение близкому человеку c последующей продажей через 3 года.

Илья, отличная схемка, однако ИП в такой схеме придется платить свои налоги и налог на внереализационный доход. К тому же собственник и ИП,как я понимаю одно лицо.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Все верно, одно лицо !

Человек задал конкретный вопрос (сдаёт, получает прибыль, платит налоги с прибыли через патент) . Получил исчерпывающий ответ от Пятецкого.
Причём здесь прокладки? Дальше памперсы пойдут )))))).

“прокладка” – это какая-то фикция. Человек сам себе не может сдать в безвозмездное пользование. Так что в данной ситуации предпринимателю оптимальнее изменить перед продажей систему налогообложения с патента на уплату налога только с прибыли. При таком раскладе можно продать за те же деньги что и купил и ничего не платить,так как дохода не было! Если же придется продавать с определенным доходом,то тогда только с него нужно будет платить 15% или меньше в зависимости от местных ставок(в СПБ они – 7%). В случае,если квартира получена была по безвозмездной сделке тут уже ничего не поделать.Необходимо будет менять на УСН и платить 6%

Галина, просто супер! Вот это, я понимаю, дополнили, а не сделали вид, что в теме!

Галина, дело говоришь, но и про “прокладку” совет очень хороший, просто он не развернутый, а у некоторых не хватает соображалки, чтобы его понять. Но и я разворачивать эту тему не стану. Скажу только, что договор безвозм. пользования там не сам с собой собственник заключает. Да и поздно это делать перед продажей.

Александра, я, действительно, с именем, и еще я с № телефона и местом работы, а вы кто. Мы здесь таких называем “серыми НИКами”. Обсуждаете чужие советы, даже не мотивируя свое мнение. Позволяете себе давать мне непрошеные советы. -)) Где написано, что вы знаете больше других?) Так с какого перепугу вы решили взять на себя роль критика и оценщика советов специалистов.

Это сейчас я стала серым ником, завтра задам вопрос и вы, на полном серьёзе, будете отвечать на него, стараться выглядеть умнее, лучше, выше и т. д. Я не трогала вас, в обсуждении вы отсутствовали. Потом, ворвались в ветку и решили, что имеете право оскорбительно выражаться в мой адрес. Я вам ответила, это был не совет, а предупреждение о недопустимости позволять себе подобное. Прошлась по вашим ответам, поняла, что это не первый случай. Учитываю ваш рейтинг, возраст и заслуги, но и вы, пожалуйста, держите себя в руках.
По теме: считаю, что после хорошего ответа, следующий дополняет первого, а не портит его ответ. Дальше разбирайтесь сами, уважаемые агенты с именем, и еще с № телефона и местом работы )))))))

Хих. Не валите с больной головы на здоровую – про памперсы это разве не ваш, оскорбляющий нормального специалиста Миронова, пост? Так кто из нас ворвался в ветку. ))) Говоря, вашими словами, с моей стороны это было не оскорбление, а “предупреждение о недопустимости позволять себе подобное”. На себя посмотрите, а потом оскорбляйтесь. На этом и закончим.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александра, я минусы не ставлю никому, но Вы не правы. Вы готовы извиниться перед Ильёй если он попросит (так написали). А если я попрошу, Вы извинитесь перед Ириной Владимировной? Не являюсь адвокатом Ирины Владимировны )))). Мы такой подход называем коллегиальной солидарностью!

Арман, добрый вечер! Здесь действительно не принято минусовать своих коллег по форуму. Но “минусы” серым никам – это, к сожалению, единственный доступный способ коллегиально удалить из ветки обсуждения провокаторов напряженности. 5 минусов – коммент исчезает.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, добрый вечер! Я и не знал про это, спасибо! А сколько минусов надо собрать, чтобы сам аноним исчез? )))

Господа, не путайте ИП и юридическое лицо. ИП – это физлицо, использующее личное имущество для предпринимательства, и данное физлицо отвечает по всем обязательствам в процессе своего предпринимательства всем своим личным имуществом (в то время как учредители юрлица не рискуют своим личным имуществом). Поэтому ИП распоряжается квартирой как физическое лицо.

Жаль,что хорошую тему подпортили базаром вместо того,чтобы прислушаться к написавшим и вникнуть в предлагаемые схемы.
Голь на выдумку хитра,так что все продумывается и дается как совет не для того чтобы потом получить ” вы”типа” агент с именем”. Мы не с именем..мы – со ЗНАНИЯМИ. И именно из-за них люди со всей страны к нам обращаются за советом. Так что хочу всем сказать: “Ребята,давайте жить дружно!” Я вот совсем не обиделась на ИВ по поводу недостаточной соображалки))) НУ не спец я по “прокладкам”))) Не уважаю. Ибо есть в них свои подводные камни,которые могут подвести под статью 199 УК РФ.. Но в схеме описанной мною выше уже разобралась. Есь еще схема управления ,но она больше подходит для арендодателей,у которых продажа далеко.

Галина Пушкарева
вчера в 11:28

А он и не сдаёт сам себе. Он сдаёт юридическому лицу. Даже один и тот-же человек, будучи физиком и юриком – юридически это уже два разных субъекта права. Владельцем ИП может быть кто угодно, почему не может быть он сам?

Пригожина Александра
вчера в 18:24
А совет с прокладкой – это не на сегодняшний день, а на зватрашний. Если человек заморачивается с ИП для сдачи, значит это не единственный случай сдачи, а уже более менее постоянная практика. И в скором будущем человеку этот момент может пригодиться. А повторять одно и то-же я не особо люблю, да и не интеллектуально это. Развивая тему, этот манёвр может понадобиться не только автору вопроса, но и другим читающим здесь людям, которые возможно также заинтересованы в том, что бы не платить ни 6, ни 15% с продажи квартиры, а максимум 13% с разницы.
————————–
Если Вы такой борец за социальную справедливость, то учтите, я не меньший борец за социальную справедливость. И справедливо было бы Вам с Вашей стороны не только извиниться передо мной, но и перед Ириной Владимировной и перед другими коллегами, читателями, за то, что увели тему из плоскости обсуждения вопроса, в плоскость обсуждения “Миронов му-duck и советы его такие-же даёт”. Увы, я уже женат, так что злиться – это единственный выход Вашей любви ко мне. Сегодня прощеное воскресенье. И я Вас, прощаю. Простите и Вы меня, за то, что Вы в меня влюбились.

Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры

В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ. При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.

Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?

Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.

Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).

Особенности налогообложения ИП при продаже квартиры

Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности – продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения). Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.23 Российского Налогового кодекса.

Граждане не выплачивают налоги при продаже квартиры, срок владения которой выше минимального предельного срока (ст. 217.1 НК РФ).

Это норма относится только к физическим лицам, но не к индивидуальным предпринимателям. И может возникнуть ситуация, когда гражданину, зарегистрированному как ИП, налоговая инспекция начислит налог, даже если этот гражданин владеет продаваемой квартирой более 5 лет.

Довольно часто физические лица, сдающие квартиры в аренду, чтобы не платить 13% от полученного дохода, оформляются как ИП и сдают квартиру, выплачивая 6-ти процентный налог. Вот их и подстерегает главная опасность. В таком случае при продаже квартиры, гражданину придется заплатить налог в размере 6% от её стоимости, независимо от срока её владения.

Также, помимо описанного случая, «предпринимательский» налог с продажи квартиры придется заплатить, если:

  1. Договор купли-продажи квартиры был заключен не как с физическим лицом, а как с ИП.
  2. На квартиру подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц, в связи с её использованием в предпринимательской деятельности

Также налог может быть начислен, если у ИФНС возникли подозрения об использовании квартиры в предпринимательской деятельности, например:

  1. Гражданин, будучи ИП, купил несколько квартир, одну из которых продает
  2. В качестве основного вида деятельности ИП указаны операции по аренде и продаже собственного недвижимого имущества.

Конечно же, в этом случае есть шанс доказать, что продаваемая квартира не использовалась в предпринимательских целях, но только в рамках судебного процесса.

Во всех описанных случаях, не важно: был ли на момент приобретения квартиры гражданин зарегистрирован как ИП или нет. Важен сам факт использования квартиры в целях получения предпринимательского дохода.

Таким образом необходимо выяснить какие виды деятельности предусмотрены учредительными документами предпринимателя. При регистрации ИП сведения о нем вносятся в ЕГРИП, и там указываются виды деятельности, которыми будет заниматься предприниматель.

По мнению ИФНС и Минфина, если имущество использовалось ИП в предпринимательской деятельности и продажа собственного недвижимого имущества указана как один из видов деятельности ИП, то реализация будет признаваться сделкой в рамках деятельности предпринимателя и облагаться единым налогом по УСН. В противном случае доход от продажи имущества не будет считаться доходом от предпринимательской деятельности. Такой вывод делает Минфин в письмах от 16 августа 2012 г. N 03-11-11/247 и от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057.

Вместе с тем, подобная позиция не является единообразной. Например, в Определении Верховного Суда РФ от 29.12.2017 N 308-КГ17-14457 по делу N А53-18839/2016 ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, взыскавших с предпринимателя налог от продажи недвижимости.

Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.

Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.

Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Ссылка на основную публикацию