Самозанятые: аренда квартир

Содержание

Арендодателям-самозанятым

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

Сдавать квартиру в аренду и уменьшить налог до 4% .

Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона.

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Текст закона можно найти на сайте Госдумы http://sozd.duma.gov.ru/bill/551845-7.

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным. С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

  1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
  2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
  3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
  4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

  1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
  2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
  3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
  4. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
  5. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
  6. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
  7. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

В чем отличия самозанятого от ИП

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

  1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
  2. Власти обещают более простую регистрацию.
  3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
  4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
  5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
  6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
  7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
  8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

Статус самозанятого обещает много преимуществ

  1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет -какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
  2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

  1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
  2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Чего нельзя при статусе самозанятого

  1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
  2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

  1. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 40000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 7000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей, а не с 33000.

Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие

А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:

  1. Закон касается только сдачи жилья в найм и аренду. А что делать со сдачей аппартаментов, гаража или машиноместа?
  2. Какова будет технология расчета налога и контроля ФНС за безналичными поступлениями? Банки все настороженней относятся к поступлениям на счета физлиц и переводы карта-карта, блокируют счета и карты «по первому чиху». Как банки будут относится к платежам в пользу самозанятых? Будут ли им открывать специальные счета и пластиковые карты к ним?
  3. Может ли иметь статус самозанятого нерезидент (который был бы вынужден платить как физлицо НДФЛ в размере 30%)? – Судя по тексту законопроекта, важно, чтобы «местом ведения деятельности территория субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент». Поэтому можно сделать вывод, что такое «место ведения деятельности» – это как раз место нахождения объекта, который сдается в аренду/найм. Однако вопрос все-таки остается. А если арендодатель сдает два объекта – один в Москве, а второй в Санкт-Петербурге? А если арендодатель зарегистрирован в Москве, и заключил договор с московской же фирмой о сдаче в аренду этой фирме жилья в Санкт-Петербурге?
  4. Можно ли взять чужую квартиру в найм или по договоре безвозмездного использования, и сдавать ее от своего имени со статусом самозанятого?
  5. Как правильно оформить сдачу квартиры, если у нее – несколько владельцев?
  6. Возникнут какие-то ограничения при продаже квартиры, если она ранее сдавалась самозанятым?
  7. При сдаче в аренду организации – как подтвердить, что у арендодателя есть статус самозанятого, и арендатор не должен удерживать НДФЛ?

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

Следим за темой и будем держать в курсе

Мы будем следить за темой и готовы проконсультировать Вас – по Закону и подзаконным актам к нему. При покупке пособия “Арендодатель-самозанятые” вы будете получать его обновления, которые мы планируем выпускать по мере выпуска нормативных документов и анализа реальных ситуаций.

Рекомендация на данный момент:

  1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
  2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
  3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
  4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Как сдавать жилье посуточно

По официальной статистике налоговой на конец апреля 2019 года в России зарегистрировано около 60 тысяч самозанятых. Судя по этой цифре, НПД набирает популярность: новый закон разрешает оформить самозанятость по многим видам деятельности: от выпечки тортов до ремонта бытовой техники.

Так, Равиля Газизова из Казани занимается посуточной сдачей квартир в аренду. Она рассказала Life.Profit, что изменилось в ее бизнесе после регистрации, чем она владеет сейчас и к чему стремится.

Самозанятость или ИП

Почему решили зарегистрироваться в качестве самозанятой?

Основывалась на простом математическом расчете. До этого года я заключала с гостями договоры как физлицо, с каждого договора платила НДФЛ 13%. Как самозанятая я плачу всего 4%, что в три с лишним раза меньше.

Например, раньше налог набегал 130 рублей в день, а сейчас всего 40 рублей. За год разница получается внушительная: вместо 60 000 рублей НДФЛ плачу 18 000 рублей НПД. С одной квартиры разница составляет 42 000 рублей, с двух — экономия удваивается.

Почему выбрали самозанятость, а не ИП?

ИП я никогда не оформляла. Считаю, что при небольших оборотах с 1–3 квартир ИП невыгодно. Если у меня будет под сдачу, допустим, 10 квартир, тогда оформлю ИП.

Ведь индивидуальный предприниматель, помимо налога 6%, платит еще 36 238 рублей взносов в фонды. Если заработал больше 300 000 рублей в год, в фонды надо заплатить плюс 1% сверху. Получается, что мне выгоднее платить как физлицо 13%, чем регистрировать ИП.

Поделитесь опытом, какие сложности возникли при регистрации?

Никаких сложностей. Я поехала регистрироваться в налоговую, там мне сказали, что все делается самостоятельно. Скачала приложение «Мой налог», отсканировала паспорт — и все. Вся регистрация заняла не больше 2 минут.

Как привлекать клиентов

Как находите клиентов? Какие способы продвижения оказались самыми удачными или неудачными?

Я даю объявления на международных площадках: Airbnb, Booking. Размещаюсь на «Авито», «Суточно».

Сколько бы денег вы ни потратили на рекламу, привлечете только разовых клиентов. Основной доход должны составлять постоянные клиенты. Допустим, стоимость привлечения клиента 1 000 рублей. Отдохнул гость у вас, принес прибыль 500 рублей. Если ему все понравилось, в следующий раз он опять остановится у вас и друзьям расскажет. В долгосрочной перспективе с одного клиента вы можете получить прибыль 3 000, 5 000 и даже 10 000 рублей. Поэтому самая хорошая реклама — сарафанное радио. Чтобы гости начали вас рекламировать, надо улучшать сервис. Других секретов не существует.

Уже сложилась своя клиентская база?

Да. Командированные, которые постоянно останавливаются у меня. Туристы, которые передают мои контакты знакомым и родственникам. Люди приезжают к нам отдохнуть. Им нужен хороший сервис, тогда они будут возвращаться.

Что понимаете под хорошим сервисом?

Чистота и порядок в жилье — обязательное условие, как и полное оснащение всем необходимым. В моих квартирах есть утюг, чайник, микроволновка. Есть вся необходимая посуда, средства для гигиены. Когда оснащала квартиры, исходила из того, что человек может прийти с одним паспортом и он не должен испытывать неудобств.

Также я оказываю дополнительные услуги, например, трансфер до двери. Экскурсии не провожу, но при необходимости могу повозить по городу, свозить в Раифу, Свияжск. Рассказываю, куда сходить в Казани, где вкусно поесть или купить продукты. Моим жильцам достаточно набрать мой номер телефона, чтобы получить исчерпывающую информацию.

По каким критериям надо выбирать квартиру под сдачу? Важно ли местоположение жилья, внешний вид дома, чистота подъездов?

Могу сказать, что район не так важен. Больше внимания уделяют чистоте и сервису. Первая наша квартира в Авиастроительном районе — это почти окраина города. Поблизости нет достопримечательностей, минимум развлечений, но она не простаивает. Гости снимают квартиру не для постоянного жилья, а на 2–3 дня, максимум на неделю. Удаленность их не смущает — заказал такси, через 20 минут они у Кремля или в центре развлечений «Ривьера».

Моя вторая квартира расположена в четырехэтажной «хрущевке» — старый дом, обшарпанный подъезд. Зато в квартире отличный ремонт, современный интерьер, мягкие матрасы, белоснежное белье. Как оказалось, уют и комфорт в квартире клиентам важнее презентабельного вида дома или фешенебельного района.

Как формируются цены

Как рассчитывали стоимость жилья, чтобы клиентов не отпугнуть и не работать в убыток?

За основу я взяла стоимость квартиры и затраты на ремонт, затем разделила на 5–6 лет — это средний срок окупаемости для этого бизнеса. К полученному результату добавила коммунальные платежи, затраты на расходные материалы, рекламу, налоги. У меня получилась себестоимость квартиры за месяц. Остается разделить на 30 дней — получаем сумму, ниже которой опускаться нельзя. Все, что заложено сверху, — прибыль.

В сезон накрутку можно делать больше. Это летом, в каникулы, в праздники, когда много приезжающих. В «мертвый» сезон, когда нет клиентов, можно цену ставить на уровне рентабельности. Ниже уже нельзя, чтобы не уйти в минус. На мои квартиры цена варьирует от 1,5 до 8–10 000 рублей.

Во время чемпионата мира по футболу, который проходил в Казани в 2018 году, стоимость аренды поднялась до 30 000–50 000 рублей за сутки. Максимальный пик бронирования пришелся не на май или июнь, а на ноябрь–декабрь. В это время началась продажа билетов на чемпионат. Люди сразу покупали билет и бронировали квартиру. Накануне чемпионата клиентов найти было уже нереально.

Кроме рекламы и коммунальных платежей, какие еще статьи расхода есть в Вашем бизнесе? Что относят к расходным материалам при аренде квартир?

Основные расходные материалы — бытовая химия, чай и кофе, вода. На бытовую химию много денег уходит.

Белье и посуда — тоже расходные материалы. Регулярно приходится обновлять постельное белье и полотенца. Я их меняю каждый день, от ежедневных стирок они изнашиваются. Даже подушек и одеял хватает на непродолжительный срок. Посуда часто бьется, ее я клиентам в счет не выставляю. Некоторые, уезжая, сами оставляют 100-200 рублей за разбитую тарелку. Если нет, списываю в расходы.

Белье и посуду необходимо обновлять каждые полгода. Некоторые арендаторы покупают на квартиру два комплекта постельного белья: одно постелили, второе в стирке. На мой взгляд, лучше иметь 8 комплектов, тогда они служат дольше. Ориентируюсь на клиентов: застиранное белье уже не постелишь, отсюда и большие расходы.

Как оградить себя от рисков

Как оградиться от крупных поломок? Вдруг клиент сломает телевизор или кран не закроет, пострадают соседи?

Во-первых, обе квартиры застрахованы. Во-вторых, с каждым клиентом подписываю договор с описью квартиры. По договору клиент обязан сдать ее в таком же виде или возместить ущерб. Если клиент не согласен с суммой ущерба или ничего возмещать не хочет, проблему можно решить в судебном порядке.

Однажды клиенты изрезали столешницу кухонного гарнитура. Помимо того что испортили внешний вид, так еще в порезы будет попадать вода, поверхность вздуется. Клиент платить отказался, хотя я ему предлагала возместить ущерб с учетом износа столешницы. Пришлось вызывать представителя страховой компании. Мы составили акт, я обратилась с иском в суд. Суд выиграла, приставы сняли сумму долга с банковской карты клиента.

Как составить договор найма? И какие документы еще нужно подписывать с клиентом?

Есть стандартный типовой договор. Его можно подкорректировать под себя. К договору прикладывают опись имущества: что в квартире есть, какой фирмы, в каком количестве. Помимо договора, с клиентом подписывают Акт приемки-сдачи помещения.

Специфика арендного бизнеса

Есть в Вашем бизнесе особые сложности, о которых необходимо знать новичку?

Ненормированный день: иногда в час ночи едешь в аэропорт, чтобы встретить и заселить клиента. Потом к шести утра едешь во вторую квартиру, чтобы принять помещение и проводить гостя на вокзал. Проводил, но выспаться не получится: надо мыть квартиру, перестилать белье и ехать встречать следующего жильца. На связи нужно быть в режиме 24/7.

Помощники у Вас есть?

Был негативный опыт сотрудничества с приходящей горничной. Перепробовала человек 5–6, но ни одна не убирает как нужно. Лучше сделаю сама и буду уверена, что все идеально. Мне важно, чтобы клиенты остались довольны.

Сдача квартиры в качестве самозанятого

Подскажите, где-то попадалось в интернете, что при сдаче квартиры в аренду, могу оформиться как самозанятая и платить налог 4%. Объясните подробнее как это сделать. И какой составлять договор для арендаторов

Ответы юристов ( 6 )

  • 7,2 рейтинг
  • 1815 отзывов

Да, самозанятый может сдавать квартиру в аренду и платить налоги с применением специального налогового режима в отношении аренды (найма) жилых помещений

Статья 6. Объект налогообложения

1. Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).
2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
1) получаемые в рамках трудовых отношений;
2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств;
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

Объясните подробнее как это сделать

Достаточно встать на учет в налоговом органе в качестве самозанятого – плательщика НПД.

9. В случае, если обстоятельства, указанные в частях 6 – 8 настоящей статьи, не выявлены, налоговый орган в сроки, установленные данными частями, осуществляет постановку на учет физического лица в качестве налогоплательщика и уведомляет физическое лицо через мобильное приложение «Мой налог» и уполномоченную кредитную организацию (в случае представления заявления о постановке на учет указанной кредитной организацией) о такой постановке.

10. Датой постановки на учет физического лица в качестве налогоплательщика является дата направления в налоговый орган соответствующего заявления.

И какой составлять договор для арендаторов

Договор найма жилого помещения в соответствии с главой 35 ГК РФ

  • 10,0 рейтинг
  • 5575 отзывов эксперт

Если вы в москве- можете применить специальный налоговый ражим

Статья 6. Объект налогообложения
1. Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).
2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество(за исключением аренды (найма) жилых помещений);

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ
«О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)»

Для этого надо регистрироваться в приложении мой налог- и выдавать вашим арендаторам — электронные чеки, каждый раз при получении денег. При этом никаких соц взносов платить не надо.

При этом ваш доход не должен превышать 2.4 млн в год.

Деньги можно получать на банковскую карту. Проблем с этим как правило нет- но лучше банк уведомить- что деньги вы будете получать в том числе от такой деятельности — и в принципе сейчас через многие банковские приложения можно уже и регистрацию такую пройти и налог платить ( в части у сбербанка это есть).

бъясните подробнее как это сделать. И какой составлять договор для арендаторов

Самый обычный договор найма, только в нем надо указывать, что вы предоставляете им электронные чеки- они вам для этого должны дать свою почту например электронную.

Тут подробнее о порядке работы.

Если сдаете физ лицам- налог правда будет 4% от доходов.

Налог для самозанятых при сдаче квартиры жилья в аренду

Уже с 1 января 2019 года вступил в действие новый закон о самозянятых, который был утвержден и подписан В. В. Путиным 27 ноября 2018 года. Согласно ему в четырех экспериментальных регионах Российской Федерации (Москва и МО, Татарстан, Калужская область) жители, которые подпадают под определение самозанятого гражданина, обязаны встать на учет в налоговых органах и начать применять специальный налоговый режим, то есть начать платить налог на профессиональный доход. Это касается лиц, которые оказывают услуги населению (физическим или юридическим лицам), продают собственноручно приготовленные товары или выращенную на своем участке продукцию, а также самозанятых граждан, которые сдают в аренду квартиры и другое жилье.

Бизнес на аренде жилья

Заработок на аренде жилья – это выгодный бизнес, который может приносить неплохую прибыль. В этой нише можно зарабатывать следующим образом:

  • Можно сдать свое жилье.
  • Можно снимать помещения в субаренду и зарабатывать на разнице в цене съема и сдачи (некоторые предприимчивые люди заключают договор аренды по одной цене, а сами сдают по более высокой цене, получая прибыль).
  • Переоборудовать квартиры на первых этажах под офисы и помещения, сдавать их в аренду бизнесменам (цена аренды выше, чем на квартиры).

Кто-то просто сдает свое жилье, получая дополнительный доход, а кто-то целенаправленно занимается таким бизнесом, инвестируя в недвижимость и окупая ее путем сдачи в наем.

Законодательная база вопроса

В законодательстве РФ нет официального понятия «легальная сдача квартиры в аренду» и в этой сфере достаточно много непонятных моментов. Всегда собственники сдавали свои квартиры, а те, кто работают с чужим жильем, оформляли ИП. Есть и те, кто на правах субаренды сдает квартиры без какой-либо регистрации, но это уже явное нарушение законов. Ну а по поводу тех, кто сдает свою недвижимость, возникает справедливый вопрос, почему они должны отдавать какие-то деньги кому-то ни было, ведь это их частная собственность. Ответ на этот вопрос дает законодательство: с любых доходов граждане РФ должны уплачивать налог, это касается и сдачи в аренду квартир лицами, которых подвели под новый закон с помощью прописанных критериев.

ВАЖНО! По закону любые граждане с полученных за сдачу в наем жилья денег должны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Поэтому новая система налогообложения пойдет только на пользу, ведь здесь ставки значительно ниже.

Согласно Налоговому кодексу РФ, граждане, самозанятые в сфере аренды, обязаны каждый год декларировать доходы, сдавать отчет в налоговую и платить налоги. Но на практике этого практически никто не делает. До сих пор налоговики и правительство достаточно лояльно относились к такому положению вещей, но в последнее время просматривается явная тенденция к увеличению оборота денег в этой сфере: множество граждан предпочитают зарабатывать на жизнь пассивным методом, покупая и сдавая в аренду жилье. Да и в других сферах сильно возросло количество людей, которые получают неофициальную прибыль.

Поэтому еще в 2016 году в Госдуме были озвучены предложения по выводу из тени «нелегального домашнего бизнеса». За два года разработали законопроект и приняли закон о самозанятых, который уже с 1 января 2019 года вступил в силу.

Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду

Граждане, сдающие в аренду жилые и нежилые помещения, попали под понятие самозанятых согласно новому законодательству – они не имеют работодателя, наемного штата и лично оказывают услуги населению.

Форма деятельности

Если у вас крупный бизнес, связанный с арендой, и у вас есть официально трудоустроенный персонал (горничные, администраторы, водители) – то вы не подпадаете под категорию самозанятых граждан. В данном случае лучше оформить ИП.

ВАЖНО! Некоторые индивидуальные предприниматели при условии соответствия требованиям смогут применять специальный режим налогообложения, подав соответствующее уведомление в налоговые органы.

На данный момент остается открытым вопрос, как быть официально работающим людям, которые имеют в собственности дополнительную недвижимость и сдают его в аренду. Уплата налога на прибыль останется на совести арендодателей, поскольку внимание налоговиков и госорганов сейчас приковано именно к тем, кто сдает в аренду помещения, больше нигде не работая.

Согласно новому законодательству, арендодателей жилья включили в категорию самозанятых граждан и предложили им официально встать на учет в ФНС. Зарегистрированные лица будут применять специальный налоговый режим и будут платить налог на профессиональный доход.

ВАЖНО! Закон пока действует на территории 4 регионов, где проводится эксперимент. Остальные регионы могут присоединиться при успешной тенденции с 2020 года.

В качестве самозанятого гражданина сдающим в аренду жилье можно будет зарегистрироваться при условии:

  • Нет работодателя.
  • Нет работников.
  • Доход не превышает 2,4 млн. руб. в год.
  • Недвижимость находится на определенной территории России: Москвы, Московской области, Калужской области, республики Татарстан.

ВАЖНО! Жителям остальных регионов пока предлагается добровольно сдавать ежегодную декларацию о доходах и платить налог с прибыли в размере 13%. Это будет законная деятельность.

Ставка налога на профессиональный доход

С 1 января 2019 года, все, кто сдает жилье на территории указанных четырех экспериментальных регионов, обязаны платить налоги в следующих размерах:

  • 4%, если жилье сдается физическим лицам.
  • 6%, если жилье сдается юридическим лицам и организациям.

Пример теоретического расчета. Если вы сдаете свою однокомнатную квартиру за 15 000 рублей в месяц, то платите налог 600 руб. в месяц. В год сумма составит 7200 руб. Если вы сдаете две двухкомнатные квартиры по 30 000, получая ежемесячный доход в 60 000 рублей, будете в казну отчислять ежемесячно 2400, в год сумма окажется уже 28800 рублей.

Бизнес, связанный со сдачей жилья в аренду, является нестабильным, то есть прибыль в разные месяцы может быть разной.

Сумма налогов будет разной, поскольку она зависит от нескольких факторов:

  • Взаимодействия с физическим или юридическим лицом.
  • Суммы полученной прибыли.
  • Наличия неисчерпанного лимита налоговой льготы в виде вычета.

Налоговый вычет

Для каждого плательщика налога на профессиональный доход предусмотрена льгота в виде вычета, которую предлагает государство в поддержку в целях снижения налоговой нагрузки на первых порах проведения эксперимента. В рамках льготы предлагается снижать ставку налогообложения на 1% и 2% для самозанятых, работающих с физлицами и организациями соответственно. Лимит льготы составляет 10 000 рублей.

Это означает, что данная сумма будет исчерпываться постепенно, каждый месяц. До ее исчерпания самозанятые смогут платить налог по ставке до 3 и 4% соответственно. Когда полная сумму будет вычтена, гражданин вернется к стандартной схеме налогообложения по специальной схеме.

Пример расчета и выгоды. Если гражданин сдает свою квартиру в Москве за 40 000 в месяц, он должен каждый месяц платить налог в размере 1600 рублей. Если пользоваться правом вычета, то ставка будет снижена до 3%, и он каждый месяц будет платить 1200 рублей. На 400 рублей налог уменьшился, эти 400 вычтут со льготных 10 000 рублей. Если предположить, что заработок стабилен, то эти 10 000 рублей будут исчерпаны в течение 25 месяцев, что составляет почти 2 года. Таким образом, гражданин первые два года будет платить налог 3% вместо 4%.

Порядок исчисления и уплаты налогов

Для самозанятых граждан разработано новое приложение «Мой налог», с помощью которого они смогут:

  • Встать на учет или сняться с учета в режиме онлайн без посещения ИФНС.
  • Взаимодействовать с налоговыми службами удаленно (отправлять финансовую отчетность и получать информацию о налогах).
  • Взаимодействовать с клиентами (отправлять чеки на их электронные адреса, сканировать QR-коды и т. д.).
  • Оплачивать начисленные налоги.

За налоговый период будет приниматься один календарный месяц. Не позднее 25 числа следующего месяца гражданин обязан заплатить налог за предыдущий период.

Налоговые органы самостоятельно исчисляют сумму и уведомляют через приложение. Расчет происходит на основании:

  • Отправленных данных о полученной прибыли.
  • Ставки налогообложения (при совершении операций принимающая сторона в приложении указывает, от кого приняты средства – физического или юридического лица).
  • Наличия права на налоговый вычет (учитывается автоматически).

Сумма к уплате должна быть прислана налогоплательщику не позднее 12 числа следующего за налоговым периодом месяца. К примеру, сумму за январь ФНС присылает в приложении до 12 февраля, а налогоплательщик оплачивает ее до 25 февраля.

Оплачивать удобно, привязав банковскую карту к приложению, откуда можно произвести операцию в один клик. Также можно написать в свой банк заявление на поручение, чтобы налоговая через банк списывала деньги с вашего счета.

ВАЖНО! Страховые взносы в ОМС будут оплачиваться отдельно. В ПФР можно платить по желанию, чтобы увеличить накопительную часть пенсии.

При аренде и сдаче в наем жилья есть такие нюансы, как оплата коммунальных услуг, оплата найма по договоренности с хозяевами в виде исполнения каких-либо работ по ремонту или покупки мебели и техники. К примеру, арендатор покупает в текущем месяце диван за 20 000 рублей, а за аренду доплачивает только 10 000 рублей (ежемесячная стоимость найма – 30 000 рублей.). В будущем этот диван остается у хозяина квартиры. Или жильцы производят ремонт квартиры за свой счет, не оплачивая арендную сумму в течение нескольких месяцев. Как в таких случаях оформлять и отображать полученную прибыль в приложении, пока неясно. Но по логике, у налогоплательщика есть возможность лично вводить суммы в приложение, которые будут отображаться в качестве налогооблагаемой базы.

ВАЖНО! По новому закону налог начисляется на всю сумму полученного дохода, а не прибыли. К примеру, если вы сняли квартиру за 10 тысяч рублей, пересдаете ее за 20 тысяч рублей, будете платить сбор с 20 тыс. рублей.

Пока данный момент не отрегулирован так же, как не отрегулирован механизм проверки достоверности отправляемых самозанятыми гражданами сведений о своей финансовой деятельности. Но система штрафов за сокрытие доходов уже разработана. В основном она касается невыдачи чеков покупателям:

  • Самозанятого оштрафуют на 20% полученной суммы, но не менее 1000 рублей, если обнаружится нарушение впервые.
  • Предпринимателя оштрафуют на 100% полученной суммы, но не менее 5000 рублей, если подобное нарушение выявлено повторно в течение полугодия после первого штрафа.

Таким образом, с начала 2019 года сдача в аренду любых помещений самозанятыми гражданами подпадает под критерии применения специального налогового режима, они будут платить налоги на полученную прибыль в размере 4 и 6% (3 и 4% – с учетом вычета). В других регионах арендодателям, желающим вести законную деятельность, пока необходимо декларировать доходы и платить налог с прибыли 13% или оформить ИП по УСН, при применении которого можно платить в казну 6% с прибыли.

ИП и самозанятых освободили от налога при продаже недвижимости и машин

С 2019 года предприниматели, самозанятые и все, кто использует недвижимость и транспорт для бизнеса, могут избежать начисления НДФЛ . Об этом теперь есть федеральный закон — его приняли вместе с законом о налоге для самозанятых. Это очень важные поправки, о которых все давно мечтали, и вот наконец получилось.

Теперь ИП , который сдает квартиру или работает в службе такси, может продавать квартиру или машину без опасений, что ему начислят НДФЛ от стоимости даже при владении в течение нескольких лет. И самозанятый тоже может сдавать квартиру или несколько, а потом продать их без налога. Но только после минимального срока владения и только жилье и транспорт — а не офис или гараж.

Как всегда, тут есть тонкости, но мы обо всем расскажем. Если вы зарабатываете на аренде или боялись становиться самозанятым из-за налогов при продаже имущества, эта новость для вас. И она очень хорошая.

Ну, вернее, как хорошая… Это новость о том, что кому-то можно будет платить меньше налогов. Налог сам по себе — это для многих болезненно, поэтому тут правильнее сказать не «стало лучше», а «стало не так болезненно».

Коротко об освобождении от НДФЛ при продаже имущества

С 2019 года можно будет не платить НДФЛ при продаже имущества, которое вы использовали в бизнесе или для получения дохода. Вот на каких условиях:

  1. Имущество — это квартира, жилой или садовый дом, комната, дача, доля в них или транспорт.
  2. Их продают после минимального срока владения.
  3. Минимальный срок владения для транспорта — три года, для недвижимости — три или пять лет. Подробности про сроки ниже.

Раньше освобождение в связи с минимальным сроком для такого имущества не действовало и при продаже начисляли НДФЛ . Это касается ИП , самозанятых и обычных людей, которые получают доход от использования имущества.

При продаже раньше минимального срока другие условия. О них расскажем отдельно.

Кого это касается?

Изменения в налоговом кодексе касаются всех, кто использует жилую недвижимость или транспорт, чтобы получать доход. Таким людям приходится задумываться, как все оформить, чтобы потом не потерять деньги из-за начисления налога при продаже имущества. С этим бывали проблемы, причем внезапные: человек честно платил налоги, а потом все равно оказывался должен государству. С 2019 года все изменится.

Матчасть про налог при продаже имущества

При продаже недвижимости или машины ее владелец получает доход. С доходов нужно платить НДФЛ . Но есть условие, когда налоговой базы вообще не будет: если квартиру или машину продали позже минимального срока владения. Тогда за сколько ни продашь, с бюджетом делиться не придется: не будет ни декларации, ни налогов.

Минимальные сроки владения (при продаже после этого срока налога не будет)

Недвижимость купили до 2016 года3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года

Например, Владимир купил квартиру за 3 млн рублей, а через семь лет продал ее за 5 млн. Он заработал 2 млн рублей, но налог вообще не платит, даже с разницы. И декларацию не подает. Так же и с машиной: если купить ее за 600 тысяч рублей, а продать за 800 тысяч через три года, то платить налог будет не нужно.

Как было раньше?

Все эти условия с минимальными сроками владения не касались недвижимости и машин, которые использовали для бизнеса. Например, если Владимир купил три квартиры специально для посуточной аренды и еще две машины, чтобы сдавать их для работы в такси, то при продаже этого имущества даже через пять лет ему могли начислить налог.

Потому что он использовал имущество для предпринимательской деятельности, а в налоговом кодексе есть такая вот оговорка:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Получалась какая-то дичь, хоть и по букве закона. В итоге возникали две проблемы:

  1. Люди боялись легализовать доходы. Они и рады были бы платить налог с арендных платежей или с выручки от перевозок, но никто не хотел при продаже имущества платить налог со всей суммы.
  2. Кто честно платил налоги с доходов от использования имущества, потом попадал на налоги при его продаже. Это могли быть сотни тысяч рублей.

С 2019 года заработает новый закон о налоге на профессиональный доход. Многие владельцы квартир сдают их в аренду и хотят честно платить с этих платежей 3 или 4%. Напуганные историями о внезапных доначислениях налогов, они боятся регистрироваться в качестве самозанятых и показывать эти доходы. На самом деле повода для таких опасений нет.

Что изменится с 2019 года?

С 2019 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:

  1. Жилых домов.
  2. Квартир.
  3. Комнат.
  4. Садовых домиков.
  5. Дач.
  6. Долей в этих помещениях.
  7. Транспорта.

Теперь, даже если это имущество использовали для бизнеса — сдавали его в аренду, использовали как домашний офис, возили на нем пассажиров, — при продаже после минимального срока платить НДФЛ и отчитываться о доходах будет не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

  1. Имущество из перечня — то есть жилье или транспорт.
  2. Его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения.

Условие о минимальном сроке владения — важное. Если продать квартиру или машину раньше, условия с налогами будут другими, причем для всех. Тогда спасаться от платежей нужно будет с помощью расходов и вычетов. Но получится не всегда.

ИП это освобождение касается?

Да, новое условие о продаже жилья и транспорта без налога касается даже тех, кто официально зарегистрирован как ИП и продает имущество позже минимального срока. Это не письмо Минфина и не вольная трактовка. Теперь это официальная норма налогового кодекса.

Самозанятым тоже не нужно бояться сдавать квартиры легально?

Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.

Раньше было опасно говорить налоговой: вот эту квартиру я использую для предпринимательской деятельности. А в 2019 году можно будет легально работать, платить небольшой налог и не бояться внезапных проверок и жалоб от соседей на нелегальных арендаторов.

А таксистам можно будет не платить налог при продаже машины?

Да, если таксист будет платить НДФЛ как физлицо, оформится как ИП на общей системе или зарегистрируется как самозанятый, он сможет ездить на машине для заработка, а потом продать ее без налога. Но только спустя три года. Если он продаст машину раньше, там будут другие условия. Хотя тоже есть шанс не платить налог, если уменьшить доходы от продажи на расходы от покупки.

Если продать имущество раньше минимального срока

Физлицо без бизнеса. Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы. Тут ничего не изменилось.

ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, но уже по другому закону. Об этом мы еще подробно расскажем. Подпишитесь, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года. Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, изучите статью 2 федерального закона № 424- ФЗ .

Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.

Как это использовать сейчас?

Если вы используете квартиру, дом или машину для бизнеса и боялись регистрироваться как самозанятый из-за налога с продажи, не бойтесь и регистрируйтесь, чтобы экономить на налогах. При продаже после минимального срока владения налог не начислят. При продаже до минимального срока вы сможете уменьшить доходы на расходы — как сейчас.

Если вы используете имущество как ИП и планируете его продавать, разберитесь с системой налогообложения. Возможно, вам больше подойдет общая или УСН «доходы минус расходы»: там можно не платить налог при продаже имущества или уменьшить его с помощью расходов на покупку. На УСН «доходы» так не получится: начислят по полной программе. Мы сделаем про это отдельный разбор, но пока советуем вам проконсультироваться с грамотным бухгалтером — и как можно быстрее. Не забудьте, что срок смены объекта на упрощенке — 31 декабря, а подать уведомление о переходе на общую систему нужно до 15 января 2019 года.

Если хотите стать самозанятым, подождите 2019 года. Пока регистрации нет. Как только появится, мы все расскажем и покажем.

Как налог для самозанятых повлияет на арендодателей квартир

С 2019 года в России начал действовать экспериментальный налог для самозанятых. Примерить на себя новый статус могут и арендодатели квартир. Мы изучили закон и выяснили, выгодно ли становиться самозанятым рантье.

Как арендодатели платили налоги до 1 января 2019 года

До принятия нового закона предприниматели выбирали один из трёх вариантов. Всё зависело от региона и количества сдаваемых квартир.

Регистрировать ИП по упрощённой системе и платить 6% от дохода. Плюс ежегодные сборы примерно 30–35 тысяч рублей в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.

Купить патент для ИП, если позволяет регион, и раз в год перечислять налоговой конкретную сумму. Это дешевле, но от сборов ИП всё равно никто не освобождал.

Получать деньги и не платить налоги. Опасно: если соседи пожалуются, то можно получить штраф за нелегальное предпринимательство. Дополнительно заставят заплатить налог за весь период аренды. К тому же в таком случае невозможно заключить договор между нанимателем и наймодателем. А значит, в спорных ситуациях нельзя будет защитить права сторон в суде.

Многие выбирали работу «в чёрную» из-за слишком низкой прибыли. Например, в Москве и Санкт-Петербурге на сборы ИП пришлось бы отдать сумму, равную месяцу аренды квартиры. В регионах обязательные взносы окупались за три–четыре месяца сдачи. Рассчитывать на более-менее адекватную доходность можно было только от сдачи минимум трёх квартир.

Кому подойдёт новый режим

Новый налоговый режим запущен в качестве эксперимента. Перейти на него могут граждане России, Белоруссии, Армении, Казахстана и Киргизии, которые работают в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Государство предлагает людям, работающим на себя, выйти из тени и платить 4% с дохода, полученного от физических лиц, и 6% — от юридических лиц. Под новую категорию подпадают и те, кто сдаёт квартиры в аренду. Но есть несколько ограничений:

Доход самозанятого не может быть выше 2,4 млн рублей в год. Если квартир для сдачи несколько и прибыль больше, придётся работать как ИП.

Нельзя нанимать сотрудников, будучи самозанятым: управляющие, риэлторы, уборщицы не смогут работать на вас официально.

Нельзя сдавать апартаменты, аренда коммерческой недвижимости под этот закон не попадает.

Вы можете иметь основную работу, это никак не повлияет на новый статус. Работодатель будет, как обычно, платить за вас НДФЛ по ставке 13%. Налог от сдачи жилья вы будете перечислять самостоятельно, эти режимы не пересекаются.

Как и где зарегистрироваться

Экспериментальный режим подразумевает отсутствие бюрократии. Чтобы зарегистрироваться, не нужно идти в налоговую. Достаточно скачать приложение «Мой налог» от ФНС, которое уже появилось в App Store и Google Play.

Если сейчас рантье работает как индивидуальный предприниматель, он всё равно может стать самозанятым. Регистрация — как и для физического лица — через мобильное приложение или личный кабинет. После нужно обязательно уведомить налоговую о смене режима — на это дают всего месяц. Если этого не сделать, то регистрацию аннулируют.

Преимущества самозанятого перед ИП

Главный плюс самозанятого — в сокращении расходов. Доходность увеличивается — не придётся платить сборы в пенсионный и медицинский фонды. Вот основные пункты, на которых экономит самозанятый в отличие от ИП на «упрощёнке»:

Самозанятый, самозанятый ИПИП на УСН
Платит 4% от дохода с физлиц.Платит 6%.
Обязательных сборов в фонды нет.Обязательно платит сборы в ПФР и на медстрахование, даже если дохода нет. Когда доход превышает 300 тысяч рублей в год, в ПФР отчисляют еще 1% с суммы превышения. Правда, ИП имеет право уменьшить налог на сумму этих взносов.
Нет затрат на бухгалтерию.Нужно нанять бухгалтера или платить за онлайн сервис.
Государство даёт 10 000 рублей в качестве налогового вычета. Его можно расходовать постепенно, уменьшая налоговую ставку каждый месяц на 1%.Льготного вычета нет.

Самозанятому не запрещено работать с юридическими лицами, например вы можете сдавать в аренду квартиру командированным и заключать договор с организацией. При этом, в отличие от ИП, вам не нужна онлайн-касса, а значит, не будет лишних расходов.

Недостатки

Они касаются арендодателей, для которых сдача квартир — основной вид деятельности и которые не работают по трудовому договору. Если два этих пункта для вас существенны, то оставаться ИП выгоднее, чем переходить на новый режим.

Не учитывается трудовой стаж. Самозанятые не платят обязательных страховых взносов, поэтому время работы в новом статусе не будет считаться трудовым стажем.

Не копится пенсия. По той же причине не будут накапливаться пенсионные баллы, а значит, пенсия будет меньше. Если решите самостоятельно платить страховые взносы, то расходы будут такие же, как у ИП. Все сборы фиксированные: за 2019 год вам нужно будет заплатить 29 354 рубля в пенсионный фонд и 6 884 рубля — в медицинский.

Что делать самозанятому арендодателю — порядок действий

Вы получаете новый статус через приложение «Мой налог».

Сдаёте квартиру жильцам.

Ежемесячно формируете в приложении чек: указываете сумму, которую получили от жильцов, и дату. Договор для подтверждения дохода не нужен.

Получаете от жильцов деньги — на карту или наличными.

До 12-го числа следующего месяца налоговая посчитает общий доход и сформирует квитанцию. До 25-го числа её нужно будет оплатить. Это можно сделать в приложении «Мой налог», привязав банковскую карту. Или настроить автоплатёж в мобильном банке. Третий вариант — распечатать квитанцию и оплатить в отделении банка.

Сейчас предприниматели опасаются, что все их банковские переводы налоговая будет проверять и признавать доходом. Но это не так: ФНС примет к учёту только те суммы, которые вы самостоятельно заявите через приложение. Доступа к движению средств на вашем счёте у неё не будет.

Как выгоднее сдавать квартиру: сравниваем расходы самозанятого
и ИП на УСН

ПИК-Аренда помогает найти жильцов, грамотно заключить договор и следить за имуществом на протяжении всего срока сдачи

С новым законом приобретать квартиры специально для сдачи в аренду станет выгоднее. Мы посчитали доходность от сдачи в статусе ИП на «упрощёнке» и в статусе самозанятого.

Исходные данные. Есть однокомнатная квартира на окраине Москвы за четыре миллиона рублей в неплохом состоянии и в двадцати минутах ходьбы от метро. Сдать такую недвижимость можно за 25–30 тысяч рублей. Возьмём в расчёт среднее значение — 28 тысяч. За год квартиранты принесут 336 тысяч рублей.

Расходы одинаковые для обоих рантье. Коммунальные платежи обойдутся в 24 тысячи рублей в год, ещё 15 тысяч заложим на небольшой ремонт. Допустим, что налог и взносы в пенсионный и медицинский фонды арендодатель будет платить единожды в конце года.

СтатьяИП на УСНСамозанятый,
самозанятый ИП
Арендная плата+ 336 000 Р+ 336 000 Р
Коммунальные платежи— 24 000 Р— 24 000 Р
Ремонт— 15 000 Р— 15 000 Р
Налог— 20 160 Р— 13 440 Р
Взнос в медицинский фонд— 6 884 Р0 Р
Взнос в ПФР— 29 354 Р0 Р
Дополнительный взнос в ПФР (1% с суммы, превышающей 300 тысяч рублей)— 360 Р0 Р
Чистый доход240 242 Р283 560 Р
Окупаемость17 лет14 лет
Доходность за год6%7%

ИП на УСН имеет право уменьшить налог на сумму страховых взносов, если будет делать авансовые платежи. В таком случае чистый доход составит 260 402 рубля, а доходность — 6,5%. Квартира окупится за 15 лет и четыре месяца.

Не забывайте, что цена аренды и стоимость квартиры будут расти, поэтому реальный доход будет на 0,5–2% годовых больше.

Выводы

Если вы планируете покупать квартиры и сдавать их в аренду, то присмотритесь к статусу самозанятого. Налог 4% — небольшая плата за отсутствие проблем с налоговой. При этом срок окупаемости недвижимости, в отличие от работы в качестве ИП, сокращается на три года.

Но не забывайте, что есть лимит годового дохода — 2,4 млн рублей. Это от четырёх до семи однокомнатных квартир в Москве. Когда их станет больше, придётся регистрироваться как ИП.

Ссылка на основную публикацию