Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ

Содержание

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Об изменениях в НК РФ в части освобождении от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья с 01.01.2020 года

Изменения в НК РФ с 01.01.2020 года в части налогообложения ндфл при продаже единственного жилья

В настоящее время для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости (в том числе квартиры) важны 2 фактора:

  • дата возникновения права собственности (до 01.01.2016 года или после);
  • срок владения имуществом (3 года или 5 лет).

В частности, по объектам недвижимого имущества, право собственности на которые возникло до 01.01.2016 года, для освобождения от уплаты налога срок владения до даты продажи должен составлять 3 года и более.

А по объектам, право собственности на которые датируется после 01.01.2016 года – срок владения должен составлять 5 лет и более.

Из правила есть исключения, направленные в пользу налогоплательщика. Так, срок 3 года для освобождения от уплаты ндфл также должен составлять по недвижимости в независимости от даты ее приобретения, если она была получена по следующим основаниям:

  1. в порядке наследования или дарения от членов семьи или близких родственников;
  2. в результате приватизации;
  3. по договору пожизненного содержания с иждивением.

На сайте Вы можете заполнить декларацию 3-ндфл онлайн и задекларировать доходы (в том числе получить вычеты) от продажи имущества и отправить ее на проверку нашему специалисту.

С 01 января 2020 года статья 217.1 Налогового кодекса РФ будет дополнена пунктом 4:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте – жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Согласно последовавшим объяснениям ФНС РФ от 21.08.2019 года, на практике это означает следующее:

если квартир две и они куплены в одно время в 2016 году и позже, то при продаже одной из них в 2020 году налогоплательщик все равно должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.

В приведенным выше примере, так как у налогоплательщика 2 квартиры, то есть это не единственное жилье, поэтому при продаже необходимо учитывать срок владения – 5 лет, а не 3 года. Если бы квартира была куплена одна в 2016 году (согласно примера выше), тогда бы при ее продаже в 2020 году налога бы не было (применялся бы срок владения – 3 года, как “единственное жилье).

Далее ФНС поясняет:

Если же одна из квартир куплена в течение 90 дней до продажи второй, то минимальный срок владения составит три года. Например, в декабре 2016 года куплена первая квартира, а в начале января 2020 года – вторая. В таком случае до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками. Условия освобождения от уплаты НДФЛ те же.

В приведенным выше примере в какой-то момент у физлица в собственности оказываются 2 квартиры и таким образом он теряет статус владельца “единственного жилья”, но законодательство предоставляет ему срок – 90 дней, чтобы продать первую квартиру без налога (он ею, согласно примера, владеет 3 года, менее 5 лет), если он ее продаст в течение 90 дней после покупки второй.

Если же после покупки второй квартиры прошло более 90 дней, тогда статус физлица “с единственным жильем” утрачивается и для освобождения от ндфл нужно продавать квартиру через 5 лет (то есть срок владения квартирой должен составлять 5 лет).

Таким образом, для исчисления срока владения 3 года или 5 лет в целях освобождения от уплаты ндфл при продажи жилья, решающую роль играет статус физлица как собственника “единственного жилья”, а при появлении второго жилья – момент продажи первой квартиры (который должен быть не более, чем через 90 дней после покупки второй для освобождения от ндфл).

Если Вы официально трудоустроены, Вы имеете право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на обучение, лечение или покупку жилой недвижимости!

Заполните декларацию 3-ндфл прямо сейчас:

Рассчитайте онлайн сумму компенсации, которую можно получить из налоговой инспекции, официально работая, по расходам на обучение, лечение или покупку квартиры!

Узнайте, сколько можно вернуть из налоговой:

Поправки в НК РФ: условия освобождения от НДФЛ безнадежных долгов и доходов от продажи единственного жилья, изменения по инвестиционному вычету

С 1 января 2020 года вступят в силу два важных новшества по НДФЛ. Во-первых, безнадежная задолженность перед банками будет освобождена от налога. Во-вторых, будет уменьшен минимальный предельный срок владения недвижимостью для тех, у кого нет другого жилья. Также с 2020 года начнут действовать изменения по инвестиционному вычету при расчете налога на прибыль. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 26.07.19 № 210-ФЗ. Расскажем об этих и других нововведениях.

Безнадежная задолженность перед банком освобождена от НДФЛ

В действующей редакции главы 23 НК РФ прямо не сказано, должен ли заемщик заплатить налог на доходы физлиц, если его долги перед кредитором признаны безнадежными (в частности, из-за истечения срока исковой давности). Чиновники утверждали, что в этой ситуации нужно применять общий подход, согласно которому, доходом является любая экономическая выгода. Если должник-физлицо освобожден от обязанности вернуть кредит, то он получает экономическую выгоду, а вместе с ней и доход. С суммы такого дохода необходимо заплатить НДФЛ (письмо Минфина России от 21.08.14 № 03-04-07/41923; см. «При списании банком задолженности по кредитному договору у клиента-физлица возникает налогооблагаемый доход»).

Бесплатно заполнить и сдать 6‑НДФЛ и 2‑НДФЛ через интернет

Но с января 2020 года ситуация изменится. В статье 217 НК РФ появится новый подпункт 62.1. В нем говорится, что если в роли кредитора выступает организация или ИП, то безнадежная задолженность под НДФЛ не подпадает. Но не всегда, а при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик и кредитор не взаимозависимы, и в момент получения займа и далее должник не состоял в трудовых отношениях с заимодавцем;
  2. Кредит по своей сути не является материальной помощью, выданной заемщику, либо погашением встречных обязательств перед ним (например, оплатой товаров, которые должник продал кредитору).

Минимальный предельный срок владения недвижимостью будет зависеть от наличия другого жилья

Как известно, доходы от продажи недвижимости освобождены от НДФЛ, если реализованный объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения или дольше. Об этом сказано в пункте 2 статьи 217.1 НК РФ.

В общем случае минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Но в определенных ситуациях он равен трем годам. Перечень этих ситуаций ограничен. Так, минимальный предельный срок владения равен трем годам, если продавец получил право собственности на объект в порядке наследования, в дар от членов семьи или близких родственников, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Начиная с 2020 года, к случаям, когда минимальный предельный срок владения недвижимостью равен трем годам, добавится еще один. Это ситуация, при которой на момент перехода права собственности на проданное жилое помещение (или долю в нем) продавец не владеет другим жилым помещением. Под жилым помещением следует понимать комнату, квартиру, жилой дом, часть квартиры или дома. При этом нужно учитывать не только недвижимость самого продавца, но и объекты, находящиеся в совместной собственности супругов.

Здесь есть одно исключение. Если другое жилье было куплено продавцом или его женой (мужем) в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности на реализованный объект, то такое жилье не учитывается. Другими словами, даже при наличии подобной недвижимости (приобретенной не более, чем за 90 дней до дня перехода права собственности на проданный объект к покупателю) минимальный предельный срок владения проданным объектом составит три года.

При соблюдении указанных условий в отношении жилого помещения, правило о трехлетнем минимальном предельном сроке владения распространяется и на землю под ним, а также на расположенные на участке строения и сооружения (новый подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Сдать новую форму 3-НДФЛ за клиентов-физлиц с 50-ти процентной скидкой

Изменения по налогу на прибыль (инвестиционный вычет)

Ряд существенных изменений по налогу на прибыль касается инвестиционного вычета. Напомним, что это величина, на которую можно уменьшить сам налог, либо авансовый платеж по нему. Вычет складывается из расходов на приобретение, сооружение или модернизацию основных средств. Вычет можно применить в отношении только той части налога, которая зачисляется в региональный бюджет и рассчитывается по ставке, установленной в пункте 1 статьи 284 НК РФ (в большинстве случаев это 20 %).

Каждый субъект РФ вправе ввести, либо не вводить на своей территории инвестиционный вычет. Таким образом, воспользоваться вычетом могут только организации или обособленные подразделения, которые расположены в регионах, где приняты соответствующие нормы. При этом у налогоплательщиков есть право отказаться от вычета.

Рассмотрим основные поправки, относящиеся к инвестиционному вычету. Все они вступят в силу с января 2020 года, и будут действовать по 31 декабря 2027 года включительно.

Бесплатно сдать отчетность по налогу на прибыль через интернет

Расширен перечень ОС, подпадающих под вычет

Сейчас инвестиционный вычет можно применять в отношении основных средств, отнесенных к третьей-седьмой амортизационным группам. С января 2020 года под вычет подпадут также ОС из восьмой, девятой и десятой групп. Исключение будет сделано в отношении зданий, сооружений и передаточных устройств из групп с восьмой по десятую. К таким объектам вычет по-прежнему не применим (новая редакция п. 4 ст. 286.1 НК РФ).
За регионами сохраняется право утвердить отдельные категории объектов, подпадающих, либо не подпадающих под инвестиционный вычет (подп. 4 п. 6 ст. 286.1 НК РФ).

Новшество для обособленных подразделений

По действующим правилам организация, которая решила воспользоваться правом на инвестиционный вычет, обязана применять его ко всем объектам из соответствующих амортизационных групп.

В 2020 году появится уточнение. Если у компании есть обособленные подразделения в разных регионах, то решение о вычете допустимо принимать для каждого региона в отдельности. Главное, чтобы это решение распространялось на все подразделения, которые находятся на территории данного субъекта РФ (новая редакция п. 8 ст. 286.1 НК РФ).

Поясним на примере. Допустим, у организации есть пять филиалов: два в одном субъекте РФ и три в другом. В обоих регионах приняты нормы об инвестиционном вычете. Руководство компании может решить, что для подразделений из первого региона вычет применяется, а для подразделений из второго региона — нет.

Уточнения для предельной величины инвестиционного вычета

Комментируемый закон оставляет в силе понятие предельной величины инвестиционного вычета. Этот лимит равен разнице двух величин. Первая величина — это часть налога на прибыль, рассчитанного по ставке 20% и зачисляемого в бюджет субъекта РФ. Вторая величина — это часть налога на прибыль, рассчитанного по ставке 5% (или другой ставке, принятой в регионе) и зачисляемого в бюджет субъекта РФ. Обе величины нужно определять без учета инвестиционного вычета.

С января 2020 года будет действовать дополнительное правило: первая и вторая величины определяются без учета амортизации, а также амортизационной премии (новая редакция п. 2.1 ст. 286.1 НК РФ). Напомним, что такая премия составляет не более 10% (в отдельных случаях 30%) первоначальной стоимости ОС или затрат на его достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение или частичную ликвидацию. Амортизационная премия не включается в первоначальную стоимость объекта, а списывается на текущие расходы (п. 9 ст. 258 НК РФ).

Ограничение суммы, на которую можно уменьшить часть налога

Если компания воспользовалась правом на инвестиционный вычет, она может уменьшить и платеж по налогу на прибыль, зачисляемый в федеральный бюджет. В настоящее время разрешено относить на уменьшение этой части налога оставшиеся 10% расходов, включенных в первоначальную стоимость ОС. Также на уменьшение допустимо отнести 10% затрат на реконструкцию, модернизацию, достройку, дооборудование и техническое перевооружение.

Начиная с 2020 года, вводится ограничение для случая, когда организация применяет инвестиционный вычет не ко всем ОС, а только к тем, которые находятся в определенных регионах. К уменьшению налога можно принимать сумму, которая не превышает лимит. Чтобы его найти, нужно сначала вычислить прибыль, приходящуюся на данные подразделения. Затем эту прибыль нужно умножить на ставку, указанную в пункте 1 статьи 284 НК РФ (в большинстве случаев она равна 3%). Полученная величина — это предельно допустимая сумма, на которую уменьшается платеж в федеральный бюджет.

Кроме того, добавлено правило, согласно которому уменьшать налог, зачисляемый в федеральный бюджет, нужно в том периоде, когда ОС введено в эксплуатацию или когда изменена его первоначальная стоимость. Об этом говорится в новой редакции пункта 3 статьи 286.1 НК РФ.

Заполнить и сдать через интернет актуальную на сегодня декларацию по налогу на прибыль

Другие новшества, введенные комментируемым законом

Новшество

Соответствующая норма закона

Дата вступления в силу

Снято ограничение по сроку действия нулевой ставки по налогу на прибыль для медицинских и образовательных учреждений (ранее предполагалось, что ее отменят с 2020 года)

ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 28.12.10 № 395-ФЗ в новой редакции

26 июля 2019 года

Снято ограничение по сроку действия нулевой ставки по налогу на прибыль для организаций, осуществляющих социальное обслуживание граждан (ранее предполагалось, что ее отменят с 2020 года)

ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.14 № 464-ФЗ в новой редакции

26 июля 2019 года

Определено, что расходы на создание объектов социальной инфраструктуры, безвозмездно передаваемых в государственную или муниципальную собственность, можно списать на внереализационные расходы на дату такой передачи

новый подп. 19.4 п. 1 ст. 265 НК РФ и новый подп. 11 п. 7 ст. 272 НК РФ

1 января 2020 года

Установлены правила применения инвестиционного вычета по налогу на прибыль при создании объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры (по условиям договора о комплексном освоении территории)

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой или другой недвижимостью больше минимального срока, Вы освобождаетесь от налога при ее продаже, а также необходимости подавать налоговую декларацию. При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье. Новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года. Ниже мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

Если жилье приобретено любым способом до 1 января 2016 года, то применяются старые правила, действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе. Вы освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию, если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

Пример: в 2013 году Васильев К.К. купил квартиру. В 2019 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн рублей. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ей более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев – 5 лет):

    Если Вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. В соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к членам семьи или близким родственникам относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры.

Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, минимальный срок владения составляет 3 года. Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры и в 2021 году подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году Воронову В.В. нужно будет до 30 апреля 2021 года отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

Недвижимость получена в дар от близкого родственника

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. В соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры.

Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. В конце 2019 года Гарелин продает эту квартиру. Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3 лет.

Жилье было приватизировано

Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года, в августе 2019 года, они продали данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

Если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

Пример: в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.

Пример: в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру. Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В. необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Как рассчитать срок владения?

Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

В общем случае действуют следующие правила:

  • при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
  • при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Как продать квартиру без налога и декларации: новые изменения с 2020 года

Время чтения: 6 минут

Согласно Федеральному закону от 26.07.19 № 210-ФЗ с 2020 года уменьшается минимальный срок владения жильем для его продажи без налога и декларации – теперь он составит три года вместо пяти лет. Но новые правила будут распространяться не на всю недвижимость.

Как продать квартиру без налога и декларации?

Если продать квартиру после определенного срока владения, то можно не подавать декларацию о доходах и не уплачивать НДФЛ в размере 13%. Но, несмотря на сокращение сроков, существует множество нюансов, которые необходимо учесть при совершении сделки.

Рассказываем о том, что изменится с 2020 года и как продать квартиру без налога.

Новый закон и его нюансы

Текущая редакция закона предполагает подачу декларации, расчет и уплату НДФЛ при продаже квартиры (комнаты, дома), купленной в 2016 году или позже, в случае если срок владения составляет менее 5 лет. В 2020 году этот период будет сокращен до 3 лет. Но действие нововведений не распространяется на все ситуации, существуют исключения.

Что необходимо учесть?

Снижение срока владения до 3 лет распространяется только на продажу единственного жилья.
Если на момент сделки в собственности у продавца находится несколько объектов жилой недвижимости – минимальный срок составит 5 лет.
Но если новая квартира была приобретена в течение 90 дней до продажи «старой», то правило единственного жилья действовать не будет. Таким образом, при данных условиях минимальным сроком владения будет считаться трехлетний период.
Уже сейчас 3 года – минимальный срок владения для квартир, которые были куплены до 2016 года, получены в наследство или подарены близким родственником.
Требование к единственному жилью также не распространяется на недвижимость, полученную в наследство или в качестве подарка от близкого родственника.
При продаже ранее минимального срока можно применить соответствующий налоговый вычет – 1 млн рублей или фактические расходы на приобретение квартиры/комнаты/дома. При этом декларация подается даже в том случае, если недвижимость продана без какого либо дохода, либо он равен нулю после применения вычета.
Новые условия вступают в силу с 1 января 2020 года.

Пример расчета НДФЛ при продаже квартиры до и после изменений в 2020 году

Допустим, что квартира была куплена в марте 2016 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2019 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2016 году, – 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.

Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.

Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.

Следует внимательно изучить вопрос начисления НДФЛ с продажи квартиры перед оформлением сделки

Таким образом, с 2020 года продать имущество без начисления НДФЛ и необходимости отчитаться перед налоговой инспекцией возможно при соблюдении следующих условий:

– с момента покупки/получения в наследство/дарения прошло 3 года, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности (даже в случае с новостройками),
– объектом сделки является квартира/комната/дом,
– недвижимость является единственной (кроме объектов личной собственности это правило касается также объектов в общей собственности с супругом/супругой) или
– новое жилье было приобретено не более чем за 90 дней до сделки.

Как уменьшить налог с продажи квартиры до истечения минимального срока владения?

При продаже квартиры до истечения минимального срока владения в 2020 году продавцу обязательно придется заполнять и подавать налоговую декларацию, но сумму налога возможно уменьшить, применив налоговый вычет.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ

Фактические расходы на покупку – затраты на приобретение продаваемой недвижимости, которые необходимо подтвердить документально, предоставив соответствующий договор, квитанцию из банка.

Вычет 1 000 000 рублей – на данный вычет имеют права все граждане, вне зависимости от фактических расходов на покупку жилья, его достаточно просто заявить в декларации. Этот вариант подойдет тем, кто раньше минимального срока продает унаследованное имущество или имущество, принятое в дар.

Данные налоговые вычеты действуют и в 2019 году, с 2020 года они остаются без изменения.

Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в 2020

С начала 2020 года внесено изменение в срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ. Изменение одно. И положительное для налогоплательщиков.

Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ

Знание сроков владения имуществом облегчает общение с ИФНС после его продажи или иного отчуждения. И может вовсе свести его к нулевому.

Напомню, что так называемый «минимальный предельный срок владения имуществом» – это граница. За рамками этой границы доходы, полученные от продажи имущества, не облагаются налогом. Плюс к этому не возникает обязанности отчитываться перед ИФНС за эту сделку. То есть, 3-НДФЛ сдавать не надо.

Для определения предельного срока имущество разделено на 2 группы: недвижимое и прочее.

Предельный срок владения «прочим» имуществом для того, чтобы не платить НДФЛ – 3 года.

Для недвижимого имущества – 5 лет. Но здесь есть исключения. До 2020 года их было 5. В 2020 году добавлено еще одно. Про него и разговор.

Предельный срок владения имуществом в 2020

Перечень случаев, когда имущество можно продать через 3 года владения без уплаты НДФЛ и без сдачи декларации 3-НДФЛ, дополнен еще одним пунктом. Речь идет о продаже жилья, которым владели более трех, а не пяти, как раньше, лет. В случае если это жилье является единственным.

В статью 217.1 НК РФ с 1 января 2020 года добавлен подпункт 4 в пункт 3. Им расширяется перечень применения предельного 3-хгодичного срока владения недвижимостью. Раньше таких случаев было 5, теперь их 6.

Здесь важно помнить, что этот пункт относится ТОЛЬКО:

  1. к ЖИЛОЙ недвижимости и
  2. это жилье должно быть ОДНО единственное.

Понятие ЕДИНСТВЕННОСТИ жилья несколько условно.

Вообще на момент регистрации продажи у продавца может быть еще один объект жилой недвижимости. Но этот объект должен быть зарегистрирован за 90 суток или менее до регистрации продажи.

Здесь ключевое слово – РЕГИСТРАЦИЯ. То есть, все сроки определяются по датам на Свидетельствах или в выписках из реестра. А НЕ в договорах продажи.

Другими словами, купить и зарегистрировать новое жилое помещение нужно меньше, чем за 90 суток до регистрации продажи старого жилья.

Пример 1 Оплата налога от продажи квартиры в 2020 году

Супруги владеют 3 года и 1 месяц квартирой в некоторых долях. Продают ее. При этом жена имеет в собственности еще и долю в родительской квартире.

При таких условиях муж не обязан сдавать декларацию, и налога к уплате с его части сделки нет. Ведь для него проданное жилье было единственным.

А жене придется задекларировать продажу своей доли в жилье, применить положенные вычеты, и уплатить налог.

Пример 2 Продажа квартиры налог в 2020 году

Семья купила новую квартиру и зарегистрировала права на нее. Через 70 дней после регистрации покупки они продали старую квартиру, которой владели 4 года. На оформление перехода права собственности при продаже ушло 25 дней.

Получается, что на момент фактической продажи старой квартиры новая находилась в собственности только 70 дней. Но на момент регистрации продажи новая квартира числилась в собственности уже 70 + 25 = 95 дней.

А это означает, что появилась обязанность сдать 3-НДФЛ по сделке и уплатить налог.

Все эти сложности НЕ относятся к продаже жилья, если им владели более 5 лет.

Зато полностью идентичны налогообложению продажи земельных участков, где располагается такая 3-хгодичная жилая недвижимость.

Заключение

НДФЛ в 2020 изменения в главе 23 НК РФ выгодны для налогоплательщиков. Только понятно, что надо внимательно отслеживать все сроки сделок с недвижимостью:

  1. до 3-х лет владения – составить декларацию и уплатить налог.
  2. 3 – 4 года владения – проверить попадание в 6 льготных пунктов перечня минимального предельного срока. Это попадание освобождает от сдачи декларации и уплаты налога. Если это ваш случай, хорошо, если нет – действовать как в первом случае, до 3-х летнего периода.
  3. Свыше 5 лет – безусловная свобода! И от декларации, и от уплаты налога.

И не забываем, что от налога на доходы можно не только освободиться, но и уменьшить его. Для этого существуют имущественные вычеты.

Будем жить на пенсии, спокойно и со знанием управляясь со своей недвижимостью!

Ссылка на основную публикацию