Вычет при продаже по частям

Содержание

Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Последнее обновление 2019-05-08 в 16:06

Нормы ст. 220 НК разрешают оформлять вычет по НДФЛ не только при покупке недвижимости. В материале остановимся на нюансах его начисления при продаже доли.

Вычет при продаже доли, приобретенной до 01.01.2016 (срок владения менее 3 лет)

Сразу уточним, что вычет оформляется, когда продавец владел недвижимостью меньше минимально установленного в ст. 217.1 НК срока. Это связано с тем, что при более продолжительном праве собственности, доход от продажи в принципе не облагается НДФЛ. А если нет налога, значит и возврат по нему не положен.

Важно!

Если недвижимость приобретена до 01.01.2016, минимальный срок устанавливается три года.

Пример 1

Размер вычета — все доходы от продажи, но не выше 1 000 000 руб. Одновременно в пп.2 п.2 ст.220 НК прописано, что вместо использования такого вычета человек вправе снизить размер полученного дохода на расходы, связанные с покупкой проданного имущества.

Пример 2

В 2015 г. София приобрела ½ квартиры за 1 300 100 руб., а в 2017 г. продала ее уже за 1 800 300 руб. Т.к. между сделками прошло меньше 3 лет, София отчиталась в ФНС. У нее было 2 варианта заявить вычет:

  • стандартный 1 000 000 руб. НДФЛ к уплате: 800 300 × 13% = 104 039 руб.
  • по расходам на приобретение (при их документальном подтверждении). При таком варианте НДФЛ меньше: (1 800 300 – 1 300 100) × 13% = 65 026 руб.

Т.к. у Софии сохранились все документы от покупки, она выбрала второй вариант и значительно сэкономила.

Вычет при продаже доли квартиры, приобретенной после 01.01.2016 г. (срок владения менее пяти лет)

Для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, минимальный срок владения установлен значительно больше — 5 лет. Но законом предусмотрены исключения. Срок остается 3 года в отношении собственности, которая оформлена в результате:

  • приватизации;
  • заключения договора пожизненного содержания;
  • наследства или дара близкого родственника.

Пример 3

Пример 4

Вычет НДФЛ при продаже квартиры, оформленной на две доли, но по одному договору купли-продажи

Для расчета налогового вычета при продаже квартиры двумя собственниками принципиально важно, оформляется ли договор только на долю или на квартиру целиком. Объясняем, почему.

В пп.3 п.2 ст.220 НК закреплена норма: когда продаваемое имущество находится в общей собственности, вычет 1 000 000 руб. делится между всеми совладельцами:

  • при долевой собственности — соответственно долям;
  • при совместной — по договоренности.

Пример 5

При приватизации квартиры супруги оформили на мужа 60%, а на жену – 40%. Через 2 года семейная пара продала жилье за 2 150 000 руб. по общему договору. Вычет заявили с суммы доходов. Расходов на покупку полученной еще в советское время квартиры супруги не несли, поэтому другой вариант вычета они применить не могут. Посчитаем НДФЛ, который потребуется заплатить (в руб.):

  • для мужа: 13% × (2 150 000 × 60% — 600 000) = 89 700;
  • для жены: 13% × (2 150 000 × 40% — 400 000) = 59 800.

Из-за непродуманного оформления сделки супруги поделили 1 000 000 руб. на двоих и потеряли в деньгах. (дополнительно см. сообщения Минфина от 19.10.2017. № 03-04-05/68259, от 09.06 2018 № 03-04-05/40065).

Размер вычета при продаже недвижимости, разделенной на доли, по отдельным договорам купли-продажи

Когда доля реализуется по отдельному договору, каждый продавец своей доли сохраняет право на полный вычет в размере 1 000 000 руб. Такое мнение высказано Минфином в сообщении от 29.05.2018 № 03-04-05/36429.

Пример 6

Итоги

  1. Платить НДФЛ с полученного от продажи дохода не требуется, когда имущество находилось в собственности дольше установленного законом срока.
  2. В противном случае на доход насчитывается НДФЛ. Его возможно снизить, заявив вычет.
  3. Сумма налогового вычета при продаже квартиры в долевой собственности делится на совладельцев по долям.
  4. Если каждая доля продается отдельно, вычет дадут полностью (без деления).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(11 оценок, средняя: 4,55)

Имущественный налоговый вычет при продаже долевой недвижимости
(когда имущество оформлено в долевую собственность)

Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

Достаточно часто прихоится отвечать на такой вопрос: планируется продажа квартиры (которая перешла по наследству или иной безвозмездной сделке*), которая принадлежит трем собственникам по 1/3 доле в праве общей долевой собственности.

Двое собственников владеют своими долями менее трех лет. Один собственник владеет своей долей более трех лет. Цена, по которой будет продана квартира, – 3 500 000 рублей.

В каком размере собственники, владеющие долями менее трех лет, получат имущественный налоговый вычет по НДФЛ: в размере 1 000 000 рублей, т.е. по 500 000 рублей каждый, или же в размере, пропорциональном их долям в квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей?

Возникает ли у данных собственников обязанность по уплате НДФЛ?

Примечание: если имущество приобретено, то это – другая история.

Определение размера имущественного налогового вычета при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При получении собственниками доходов от продажи квартиры, пропорциональных их долям в праве собственности на квартиру, они имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2014), в размере, пропорциональном их долям в этой квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей (максимальный размер вычета).

При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.

Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не производится, даже если такая реализация производится по единому договору (т.е. по одному гражданско-правовому договору продаются доли, выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 руб. (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109)).

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в общеустановленном порядке по ставке 13 %.

Эту точку зрения разделяет и Минфин РФ (см. к примеру, Письмо Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-946).

Также Письмом от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908 Минфин разъяснил, что при продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.

В сентябре 2017 года Минфин России изменил свою точку зрения на противоположную и в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544 разъяснил, что:

в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру;

в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Читайте также о том, как правильно определить момент возникновения права собственности при получении имущественного налогового вычета при продаже имущества

В связи с поступающими в Федеральную налоговую службу жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, реализовавших долю в праве собственности по отдельному договору купли-продажи, в своем Письме от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/6911@ ФНС России разъяснила, что:

ФНС установлено неисполнение налоговыми органами субъектов Российской Федерации разъяснений Федеральной налоговой службы, размещенных на официальном сайте www.nalog.ru в разделе “Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами”;

согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее – НК) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем;

в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ “О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@)” разъяснило, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе “Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами”;

в целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения “письма” Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе “Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами”.

Различия в получении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности и доли в имуществе

(читать только тем, кто не боится запутаться)

Мало того, что Налоговый кодекс РФ итак написан “левой ногой”, так еще чиновники разных уровней пытаются окончательно запутать всех.

Чиновники Минфина полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества (к примеру, см. Письмо Минфина России от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623). Практически это означает, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.

В сентябре 2017 года Минфин России изменил свою точку зрения на противоположную и в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544 разъяснил, что:

в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру;

в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

У Конституционного Суда РФ (КС) другое мнение на этот счет. Оно изложено в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. Судьи поясняют, что доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу. Практически это означает, что (по мнению КС) вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 250 000 руб.

Под долей имущества КС понимает долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П).

Определить, что конкретно находится в вашей собственности – комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности, можно с помощью свидетельства о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также соответствующая информация содержится в договоре купли-продажи имущества. Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета.

По мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган.

В силу прямого указания Налогового кодекса (подп. 5 п. 1 ст. 32) налоговые инспекции обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России, поэтому полагаю, что при указанных выше обстоятельствах налогоплательщики получат вычет пропорционально доле исходя из размера вычета 1 000 000 рублей.

Если доли квартиры находились в собственности разное время

На практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица – собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.

В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Примечание: согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц .

Аналогичные разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 г. № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 г. № 03-04-05/7-904.

Относительно подачи налоговой декларации при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС России в Письме от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/1166@ разъясняет, что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.

( ! ) С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет представляется с учетом положений статьи 217 1 НК.

Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена – 15.12.2012, 19.02.2013, 22.04.2013, 29.12.2013, 28.09.2014, 29.04.2015, 04.02.2016, 19.10.2017

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 – 2020

Остались или появились вопросы? – Обращайтесь.

Почему надо обращаться именно к нам:

Наша онлайн консультация – это просто и удобно.

Первая консультация (до 10 минут) будет оказана бесплатно (с учетом Правил предоставления бесплатных консультаций). На этой консультации оценивается ситуация в общем, а Вы сами решаете – стоит ли дальше обращаться за платной консультацией или услугой.

Мы оказываем услуги в режиме онлайн (дистанционно), традиционным способом (очно) и по разумным ценам.

По нашей специализации мы обладаем необходимыми уровнем знаний и опытом работы (уровнем компетенций), что подтверждается как отзывами о нашей работе, так и ее результатами.

Полезные ссылки по теме “Имущественный налоговый вычет при продаже долей имущества (когда имущество оформлено в долевую собственность)”

Образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ за 2019 год:

Получаем вычет при продаже и покупке имущества

Наши читатели задают много вопросов, касающихся получения имущественного вычета при купле-продаже жилой недвижимости и иного имущества.

Для этой статьи мы отобрали самые интересные из них.

Налоговики отказываются возвращать НДФЛ наследникам

Отец не успел вернуть из бюджета НДФЛ по вычету на приобретение квартиры. Он подал декларацию по форме и заявление о возврате налога и вскоре умер. В инспекции отказались вернуть мне НДФЛ. Как оспорить такое решение?

: Шансов на то, что удастся решить эту проблему «внутри системы», обратившись с жалобой на действия инспекции в УФНС, нет никаких. Специалисты ФНС считаю что права на вычет и возврат НДФЛ не передаются в порядке наследовани Только налогоплательщик может претендовать на полагающиеся ему льготы и возврат излишне уплаченных налогов. А налогоплательщик в вашем случае — это сам покойны С тем, что законодательство не предусматривает передачи права на вычет наследникам, согласен и Минфи

Но вы можете попытаться вернуть НДФЛ через суд. Большая часть судов считает, что налоговое законодательство не содержит запрета на возврат налога из бюджета наследникам. Это возможно, если покойный успел при жизни подать в ИФНС декларацию с расчетом вычета и подтверждающие документы и не получил отказ в предоставлении вычет

Если покойный декларацию сдал, но не успел подать заявление о возврате НДФЛ, шансы на положительный судебный вердикт уменьшаются. Некоторые суды считают, что заявление может подать и наследник, если этого не сделал сам налогоплательщи Однако есть и решения в пользу налоговиков: судьи указывают, что права на вычет и возврат НДФЛ неразрывно связаны с личностью самого умершего. И даже если покойный подавал декларацию с расчетом вычета, а заявление о возврате налога не представил, инспекция правомерно не возвращает

Ну а если покойный не сдал декларацию, то судиться вообще бесполезн И право на получение неиспользованного остатка вычета в последующие годы, за которые покойный, конечно же, декларацию тоже не подаст, суд за вами наверняка не признае

Неиспользованный вычет без проблем может получить супруг умершего. Ведь по семейному законодательству имущество супругов, нажитое в браке, является их совместной собственность Поэтому супруг-наследник может сам обратиться в ИФНС за вычетом и получить его в сумме, не использованной умершим. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлены договор на покупку жилья, право собственности и платежные документы, подтверждающие расход

Вычет на покупку квартиры можно продолжать использовать после ее продажи

Купила квартиру в 2011 г., в 2012 г. подала декларацию с расчетом вычета за прошлый год, а в 2013 г. продала. Теряю ли я право на вычет по покупке квартиры? И можно ли заявить вычет по продаже в размере 1 000 000 руб.?

: И вычет при покупке не теряете, и вычет по продаже заявить можете. Возможность использования вычета при покупке жилья не зависит от того, как вы потом этим жильем распорядитес И ничто не мешает вам одновременно использовать оба вычета, даже если речь идет об одном и том же жилом объект

Кстати, вы можете уменьшить выручку от продажи на сумму, фактически потраченную на покупку квартир Ведь эти затраты у вас наверняка больше фиксированного вычета в размере 1 000 000 руб. Подтвердят ваши затраты копии тех же документов, которые вы сдали в инспекцию вместе с декларацией на вычет по приобретению квартиры: договора купли-продажи, свидетельства о праве собственности и платежных документо При заявлении остатка вычета по покупке жилья повторно подавать копии этих документов в налоговую не нужн

Не забудьте, что подать декларацию, в которой будет отражен доход от продажи квартиры, необходимо не позднее 30 апреля 2014 г. Это ведь только декларации с вычетом по покупке можно сдавать в течение всего года, без всяких временных ограничений. Пропустив срок, вы навлечете на себя различные неприятности, в частности в виде штрафа за несвоевременную подачу декларации в размере как минимум

Доля в натуре — вычет в полном размере

Мы с братом продаем жилой дом, доставшийся по наследству. Право собственности на дом (общая долевая, по у каждого) оформили в прошлом году. В том же году имущество разделили, доли выделены в натуре, каждой присвоен свой кадастровый номер. В какой сумме каждому из нас дадут вычет при продаже дома: 1 000 000 руб. или 500 000 руб.?

: Каждый из вас при продаже дома может получить вычет в размере Ведь выделенная в натуре доля в имуществе — это самостоятельный объект недвижимости, даже если дом продается целиком по одному договору. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) доле присваивается новый кадастровый номе А значит, вычет в этом случае положен каждому собственнику в полном объем Решая вопрос о предоставлении вычета, налоговики руководствуются свидетельством о праве собственности и сведениями из ЕГРП, которые они получают из органов Росреестра. Поэтому при подаче в ИФНС деклараций о доходах, в которых вы с братом укажете вычет по продаже дома по 1 000 000 руб. каждый, проблем быть не должн

Хотя надо отметить, что при продаже в качестве самостоятельного объекта по отдельному договору доли, не выделенной в натуре, вычет также предоставляется в сумме

Размежевали земельный участок — подождите с продажей 3 года

В 2005 г. я приобрел земельный участок размером 1 га. В 2012 г. участок был размежеван на несколько, а в 2013 г. все эти участки проданы. Облагаются ли НДФЛ доходы, полученные от их продажи, ведь весь участок у меня в собственности больше 3 лет?

Сейчас модно дарить участки на Луне. А интересно, при их продаже НДФЛ придется платить?

: Да, в вашем случае доходы, полученные от продажи земельных участков, облагаются НДФЛ. Во всяком случае, такова официальная позиция Минфин В ведомстве считают, что срок нахождения в собственности физлица новых участков определяется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). И если этот срок окажется менее 3 лет, то полученные доходы не могут быть освобождены от налогообложени Вы можете только воспользоваться вычетом, не превышающим в целом по всем участкам 1 000 000 руб., или вычетом в сумме расходов на покупку разделенного участк

Таким образом, если вы не позднее 30 апреля 2014 г. не подадите декларацию по форме за 2013 г., заявив доходы от продажи земли, и не заплатите налог (по 15 июля 2014 г. включительно), то вам грозят пени и штраф Если вы с этим не согласитесь, можете посудиться с инспекцией. Но гарантировать, что суд примет решение в вашу пользу, нельз

Некоторые суды встают на сторону граждан. Они отмечают, что раздел земельного участка на несколько с их последующей постановкой на кадастровый учет не влечет прекращения первоначально оформленного права собственности. И если право собственности на разделенный участок было зарегистрировано за 3 года и более до продажи новых участков, полученные доходы не облагаются

Будет акт — будет и вычет

В 2012 г. заключил договор долевого участия в строительстве на квартиру. В этом же году полностью оплатил квартиру по договору, а акт приема-передачи подписан в 2013 г. Могу ли я получить вычет по доходам 2012 г.?

: Нет, не можете. При приобретении прав на жилье в строящемся доме право на вычет возникает с года, в котором квартира передана дольщику по акту приема-передач Поэтому вы можете получать вычет только начиная с доходов 2013 г.

«Автомобильный» вычет: как заявить расходы

В 2013 г. я продал автомобиль, приобретенный в 2011 г. в Германии. Подтверждают покупку только документы, составленные на таможне при ввозе автомобиля в Россию, никаких платежных документов от продавца в Германии нет. Можно ли получить вычет?

: При продаже автомобиля вычет можно получить в фиксированном размере или в сумме расходов на его покупк Если вы продали автомобиль задорого и цена вопроса (НДФЛ, который придется уплатить в бюджет) достаточно велика, можно попытаться уменьшить доход от продажи на расходы по приобретению, даже если у вас нет платежных документов. Ведь у вас наверняка сохранился таможенный приходный ордер и в нем указаны стоимость автомобиля и таможенные пошлины, которые вы должны были уплатить при ввозе его на территорию Таможенного союза. Некоторые ИФНС принимают ТПО в качестве документа, подтверждающего расходы. Как-никак вы уплатили таможенную пошлину, исходя из стоимости автомобиля, указанной в ТПО.

К тому же в фактические расходы вы без проблем можете включить и саму стоимость таможенного оформления автомобиля, а также оплату услуг банка по приему и перечислению таможенных платеже

При нежелании спорить с налоговиками вы можете при декларировании доходов от продажи автомобиля заявить вычет в размере 250 000 руб. Этот вычет предоставляется вне зависимости от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение имущества. И это беспроблемный вариант: с разницы между продажной ценой авто и размером вычета вы уплатите НДФЛ, а больше налоговикам ничего от вас и не нужно.

Вычет, о котором забыли

В 2007 г. я купил комнату в квартире. В 2008 г. подал декларацию по форме и заявил вычет. Вместе с декларацией подал заявление о возврате налога. Никаких уведомлений, решений или запросов от инспекции я не получал, и налог по моему заявлению не вернули. Так сложились обстоятельства, что возвратом НДФЛ я тогда заниматься не стал. Можно ли сейчас потребовать возврата из бюджета переплаты по НДФЛ, которая должна была образоваться в связи с предоставлением вычета?

: Ситуация непростая. Но на наш взгляд, можно получить вычет и вернуть НДФЛ, поскольку фактически вы свое право на это не реализовали.

По результатам камеральной проверки вашей декларации инспекция должна была вынести решение о предоставлении вычета, а в течение месяца после завершения проверки — вернуть вам Об ошибках в декларации (если таковые имелись), о принятии решения о возврате или об отказе в возврате НДФЛ налоговики должны были вам сообщит Ничего из этого, по-видимому, сделано не было, а почему — непонятно. Вероятно, вашу декларацию вообще не проверили или просто потеряли — это тоже иногда бывает. И то и другое вам сейчас на руку, ведь это равносильно тому, что вы вообще не заявляли вычет.

Если у вас осталась декларация с отметкой ИФНС о принятии и (или) уведомление о вручении налоговикам почтового отправления с декларацией и заявлением о возврате НДФЛ — лучше о них забудьте. Эти документы могли бы вам пригодиться, если бы вы обратились в суд до истечения 3 лет с момента, когда инспекция просрочила возврат НДФЛ по вашему заявлени

Мы рекомендуем вам заявить вычет снова. Ведь получить имущественный вычет можно независимо от того, когда вы купили квартир Поэтому можно, например, в текущем году подать декларации с расчетом вычета за 2012 гг. Если «вдруг» в ИФНС найдется старая декларация за 2007 г. и налоговики заявят, что вы уже воспользовались вычетом, пишите жалобу в УФНС. Налоговая служба уже рассматривала подобную ситуацию (правда, там не было подано заявление о возврате налога) и пришла к выводу, что если решение о возврате НДФЛ не выносилось, то право на вычет по приобретенной квартире, хоть и было заявлено в декларациях, фактически остается нереализованны

При оформлении приобретенного жилья в собственность до 1 января 2008 г. вычет можно заявить в размере понесенных физлицом расходов, но не более

Вычет к даче не пришьешь

Мы купили земельный участок и построили на нем дачный домик. Можно ли получить имущественный вычет по расходам на приобретение участка и строительство дома?

: Вычет можно получить «при покупке или строительстве жилого дома» (и участка, на котором он расположен), а не «жилого строения Законодательство эти понятия разделяет таким образо жилой дом — это помещение с правом регистрации проживания в нем, то есть он может служить местом постоянного жительства. А жилое строение — это помещение, в котором вы не можете оформить прописку. Поэтому если в свидетельстве о праве собственности сказано, что вы владеете жилым строением без права регистрации проживания в нем, то вычет вам не дадут — у налоговиков на местах есть четкие указания ФНС на этот сче Такую же позицию занимает и Минфи

У вас есть только один вариант получения вычета по вашему дачному дому: если он соответствует требования которые жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям, то вы можете обратиться в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится ваш участок, с просьбой об обследовании дома специальной комиссией. По результатам обследования комиссия даст заключение, на основании которого орган местного самоуправления вынесет распоряжение о возможности постоянного проживания граждан в дом Процесс не из легких. Но после этого вы сможете переоформить право собственности на строение уже как на жилой дом, и тогда проблем с получением вычета не будет.

Налог с продажи доли в квартире

Продажа недвижимости сопряжена с получением немалого дохода. При реализации доли в квартире важно не только правильно оформить сделку, но и осуществить выплаты в бюджет в виде налогов. Предварительно стоит разобраться в следующих вопросах: как меняется сумма налога в зависимости от срока владения недвижимостью, и как его правильно рассчитать при реализации доли имущества; положен ли продавцу налоговый вычет (НВ)?

Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры?

Поскольку стоимость доли, перечисленная на счет продавца или полученная в виде наличности, относится к доходам (ст. 249 НК РФ), с нее положено уплатить налог. Однако из любого правила есть исключения. В законодательстве указано, что возможность полного или частичного освобождения от уплаты зависит от нескольких факторов:

  • периода владения имуществом;
  • порядка обретения права собственности;
  • стоимости объекта.

Как правильно определить срок владения

Если доля была получена в процессе приватизации, заключения договора купли продажи (ДКП) или иным способом, выдается документ — свидетельство о праве собственности. В нем указана дата, являющаяся началом отсчета срока владения.

Если собственник продает несколько долей одновременно в 1-ом объекте недвижимости, которые были получены по разным основаниям, например, часть — наследственное имущество, другая часть — по договору дарения, срок считается с даты, обозначенной в первом оформленном документе о владении жильем.

Например, если наследник стал собственником 1/6 доли в 2016 г., а затем приобрел еще 1/3 в 2018 г., он сможет продать обе части по истечению 3 лет — в 2019 г. Отсчет начинается с 2016 г., то есть с момента получения первой доли.

В процессе определения, нужно ли платить в государственную казну, срок владения исчисляется в месяцах. Три года — это 36 мес. с момента оформления права собственности, 5 лет60 мес.

Если имущество находится во владении более 5 лет

Законодательством предусмотрена возможность освобождения от уплаты налогов.

До 2016 г. действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет. Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. были внесены изменения, согласно которым срок владения для приобретения 100% льготы увеличивается до 5 лет.

Прежним остается 3-летний срок только для категорий граждан, получивших недвижимость путями, перечисленными п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если срок владения имуществом более 3 лет

Согласно ст. 217.1 НК РФ, при продаже объекта владелец не вносит НДФЛ в том случае, если доля была получена одним из способов и срок владения превышает 3 года:

  • по договору дарения от лица, которое является близким родственником или членом семьи;
  • в порядке наследования;
  • в результате приватизации;
  • в результате оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

Являясь собственником менее 36 мес., владелец может использовать иные виды льгот.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет

При необходимости продажи доли ранее 3 (5) лет, придется оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Однако необходимо знать тонкости произведения расчетов.

Стоимость доли и НДФЛ

Базой налогообложения является цена недвижимости. Она указывается в договоре купли-продажи доли.

Если жилье было приобретено после 01.01.2016 г., реализатор производит расчет, взяв за базу налогообложения большую из 2-х величин:

  1. Цену части недвижимости по договору.
  2. Стоимость, указанную в кадастровом паспорте. При расчете применяют понижающий коэффициент — 0,7.

Например, если стоимость по договору равна 1 820 000 руб., а кадастровая — 2 400 000 руб., то необходимо брать в расчет договорную цену, поскольку при умножении кадастровой на коэффициент 0,7 получается меньшая сумма (1 680 000 руб.).

У правила есть 2 уточнения:

  1. Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению местных органов власти для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или иных.
  2. Если в документах по состоянию на 01.01 года продажи не установлена кадастровая стоимость, к расчету берется цена по договору.

Пример расчета. Кадастровая стоимость квартиры оставляет 6 млн. руб. Собственник ¼ жилья решил его продать за 1 млн. 100 тыс. руб. По кадастровой стоимости база налогообложения составит:

6 млн. х 0,7 х ¼ = 1 050 000 руб. Поскольку полученная сумма меньше договорной, из последней исчисляется НДФЛ.

Законные пути уменьшения величины налога

Если недвижимость была во владении до 3(5) лет, сумму налогооблагаемого дохода можно уменьшить одним из способов:

  • уменьшить базу налогообложения на стоимость приобретения недвижимости;
  • воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

Владелец волен в своем выборе, опираясь на главный критерий — достижение максимальной выгоды.

Способ 1. Вычесть расходы

Согласно п.2 пп. 2 ст. 220 НК РФ, продавец вправе воспользоваться вычетом, равным величине затрат, понесенных на приобретение доли.

Пример. Гражданин Ф. в 2017 г. приобрел ½ квартиры по цене 3 млн. руб. В 2019 г. он решил ее продать по цене 4 млн. руб., а поскольку срок владения меньше 5 лет, налог придется платить. Вычет в 1 млн. руб. возможен, но выгоднее уменьшать базу на размер понесенных затрат, которые документально подтверждены договором купли-продажи 2017 г.

Сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Если бы цена покупки и продажи совпали, Ф. не платил бы НДФЛ, поскольку не получил от продажи никакого чистого дохода.

Если доли были выделены позже, и продается одна из них, то вычет определяется пропорционально общей цене квартиры.

Например, если объект был куплен за 5 млн. 400 тыс. руб., а после выделения доли продается ½ имущества, ее владелец имеет право вычесть из суммы реализации половину первоначальной стоимости, то есть 2 млн. 700 тыс. руб.

Способ 2.Вычесть 1 млн. руб.

Такая возможность применяется при совпадении условий:

  • возникновение базы налогообложения;
  • невозможность подтвердить расходы на приобретение объекта.

Если доля была получена в результате дарения, приватизации, по наследству, ее владелец не понес затрат, а значит не может претендовать на льготу в размере стоимости недвижимости.

До 2016 г. многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.

Пример. Гражданин С. получил в дар ½ квартиры в мае 2016 г. Он мог бы ее продать после мая 2019 г. и не платить налог, но нашелся выгодный покупатель, и сделка была заключена в январе 2019 г. При сумме продажи в 2 млн. 200 тыс. руб. НДФЛ составит:

(2 200 000 – 1 000 000) х 13% = 156 000 руб.

Поскольку доля может быть выделена в принудительном порядке, например, ребенку при покупке квартиры, не исключена продажа всего объекта, фактически находящегося в долевой собственности. Тогда возникает вопрос, как продать квартиру выгоднее: по долям или согласно одному договору?

При оформлении продажи долей одним договором

Оформив 1 договор, в котором указано несколько продаваемых объектов, совладельцы получат право на вычет, соразмерный их части в недвижимости.

Пример. Стоимость квартиры составляет 8 млн. 100 руб. Собственников четверо, каждому принадлежит 1/4 жилья. Квартира была получена в результате наследования в 2018 году. При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн. руб. будет поделен между содольщиками (на каждого придется 250 тыс. руб.). НДФЛ будет для каждого равен, и составит:

((8 100 000 х 1/4 (доля) – 250 000 (вычет)) х 13% (НДФЛ) = 230 750 руб.

При оформлении продажи долей отдельными договорами

Если в ДКП указывается 1-на продаваемая доля, на нее распространяется вычет в 1 млн. руб. При продаже целой квартиры долями по отдельным договорам каждый из совладельцев вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб.

Так, если в вышеприведенном примере каждый из 4 содольщиков заключил договор о продаже своего имущества с покупателем отдельно, НДФЛ был бы равен:

((8,1 млн. х 1/4 – 1 млн.) х 13% (НДФЛ) = 133 250 руб.

Выгода: 230 750 – 133 250 = 97 500 руб.

Если один из содольщиков не должен платить налог

Существует законная уловка, позволяющая избежать уплаты НДФЛ, но только при условии, что один из совладельцев квартиры освобожден от уплаты.

Дело в том, что в ДКП не обязательно обозначать стоимость доли, соразмерную части имущества. Например, собственник 1/5 может указать цену продажи большую, чем остальные содольщики вместе взятые. Такое право дает письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13.06.2012 г. В результате «львиная часть» стоимости будет освобождена от налогообложения.

Пример. Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры. Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру. Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс. руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн. 800 тыс. руб. Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.

Поскольку С. владеет имуществом более 3 лет, она освобождена от уплаты НДФЛ. Дочери получают право на имущественный вычет в размере 250 тыс. руб. каждая (1/4 от 1 млн. руб.). Поскольку сумма продажи долей дочерей ниже величины имущественного вычета, они освобождаются от уплаты НДФЛ.

Куда платить

Для уплаты НДФЛ необходимо обратиться в отделение Инспекции Федеральной налоговой службы по месту жительства и подать налоговую декларацию по форме «3-НДФЛ».

Срок обращения — не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом п. 1 ст. 229 НК РФ.

Оплатить рассчитанную сумму нужно не позднее 15 июля после подачи декларации (п. 6 ст. 227 НК РФ).

Декларация предоставляется, даже если имущественный вычет превышает размер дохода, и платить налог не нужно. За неподачу нулевой отчетности грозит штраф в 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).

За неуплату или частичное внесение НДФЛ предусмотрены санкции — 20% от величины налога.

При намеренном укрывании доходов грозит штраф в размере 40% от суммы НДФЛ, а если сумма к уплате была более 900 тыс. руб., возможно уголовное преследование (ст. 198 УК РФ).

Сделки с недвижимостью связаны с аккумулированием больших финансовых ресурсов, потому требуют особой подготовки. Важно не только корректно оформить договор, но и своевременно выполнить долг перед государством путем уплаты налога.

Чтобы избежать наложения штрафов, преследований, а также минимизировать сумму НДФЛ, задайте вопросы юристу ros-nasledstvo.ru: сколько составляет ставка налога при продаже квартиры? Какой размер льгот и вычетов? Через сколько лет можно продать недвижимость и избежать уплаты налогов? Консультация специалиста предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации”, далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Имущественный вычет при продаже имущества

Имущественный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества. Порядок определен в статье ст. 220 НК РФ.

НедвижимостьИное имущество
Земельные участки, дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, а также доли в указанном имуществеАвтомобили, нежилые помещения, гаражи и др.

Имущественный вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно.

В законе на этот счет не прописано ни каких ограничений. Т.е. если вы продавали имущество в 2013, 2014 и пр. годах, то вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в каждом из налоговых периодов.

Размер вычета

Размер вычетаВиды доходовУсловия
В сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 1 млн рублей.Суммы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде, от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе.Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет.
В сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 250 000 руб.Суммы, полученные в налоговом периоде от продажи иного имущества.Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет.
В сумме фактически полученных доходов.Суммы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи недвижимого и иного имущества.Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет.
В размере выкупной стоимости.Суммы, полученные налогоплательщиком при изъятии в денежной или натуральной форме.В случае изъятия земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Вы в январе 2014 года приобрели комнату в общежитии и в июле 2015 продали ее за 870 000 рублей. Вы имеете право на имущественный вычет в размере суммы сделки и НДФЛ с этой сделки не платится. Так как сумма сделки менее 1 000 000 рублей и находится в собственности менее 3 лет.

Вы продаете дачный домик с земельным участком за 2 500 000 рублей, который находился в собственности 18 лет. В этом случае сумма вычета будет равна сумме сделки и платить НДФЛ не нужно.

Как определяется срок, в течение которого имущество вам принадлежало?

Недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок)

Срок нахождения объекта в собственности исчисляется по датам государственной регистрации договоров купли-продажи.

Иное имущество (автомобиль, гараж и т.п.)

Срок владения имуществом определяется с даты, следующей за датой заключения договора купли-продажи, подписания справки-счета в комиссионном магазине, либо любого документа, свидетельствующего о переходе права собственности на автотранспортное средство.

Различные ситуации предоставления имущественного вычет при продаже имущества

Продается часть жилой собственности (например, комната в квартире).

Здесь следует различать, о чем идет речь — о доле в имуществе или о доле в праве общей долевой собственности. Имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире или комнаты, включая приватизированные жилые помещения,, предоставляется в размере 1 млн руб., если срок владения такой комнатой или долей составил менее трех лет (если более 3 лет, то вычет предоставляется в полной сумме продажи). Если же реализуется имущество, находившееся в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (абз. 3 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Передать свой вычет в пользу другого налогоплательщика нельзя. Отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца НК РФ не предусмотрены.

Вы в мае 2015 года продали однокомнатную квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, за 1 350 000 руб. Квартира находилась в собственности менее 3 лет. При приватизации ваша доля была 1/2. В этом случае вы (как и второй владелец) имеете право на имущественный вычет в размере 500 000 рублей (1 000 000/2).

При продаже имущества, находившегося в общей долевой собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой.

Имущество приобреталось по частям.

Пример

Квартира приобреталась в личную собственность по долям в разное время: 1/3 — в порядке приватизации в 1999 году, 1/3 — в порядке наследования в 2005 году и 1/3 — по договору купли-продажи в 2014 г. Квартира была продана в 2015 году.

В такой ситуации налоговая обратит внимание на реальный срок нахождения квартиры в собственности налогоплательщика, поэтому при наличии подтверждающих документов о приобретении долей предоставление имущественного налогового вычета будет состоять из двух частей:

  1. в отношении долей квартиры, приобретенных за три года до даты продажи квартиры;
  2. доли, срок владения которой составил менее трех лет до даты продажи квартиры.

Для определения размеров налоговых вычетов сумма выручки от продажи квартиры делится в соотношении 2/3 и 1/3. В отношении долей приобретенных за три года до продажи, сумма вычета составит 2/3 выручки от продажи квартиры. В отношении оставшейся упомянутой доли — 1/3 суммы выручки, но не более 1 млн рублей.

Когда имущественный вычет при продаже не предоставляется

Имущественный налоговый вычет не предоставляется при продаже ценных бумаг.

Вычет не предоставляется при реализации имущественных прав, так как они к имуществу не относятся (п. 2 ст. 38 НК РФ). Это значит, что при продаже доли в уставном капитале, уступке права требования доли по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется.

Вычет не предоставляется индивидуальным предпринимателям, которые получают доходы от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Документы для оформления вычета при продаже имущества

Для оформления имущественного вычета требуются следующие документы:

  1. налоговая декларация (форма 3-НДФЛ) на тот налоговый период в котором произошла продажа имущества;
  2. заявление на налоговый вычет;
  3. справка о доходах (форма 2-НДФЛ) с работы налогоплательщика;
  4. документы, подтверждающие право на вычет:
    1. если предъявляется право на вычет в фактической сумме продажи (1 000 000 или 250 000 рублей), предоставляются документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности (регистрационное свидетельство (копия), копия договора купли-продажи имущества; соглашение о распределении вычета, копия выписки из лицевого счета квартиросъемщика и др.);
    2. если вместо имущественного вычета используется право на уменьшение дохода на понесенные расходы, предоставляются документы подтверждающие расходы (например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца; товарные и кассовые чеки).

Ссылка на основную публикацию